مضار الجوار في القانون العراقي/متى تتحول حرية البناء وممارسة النشاط التجاري إلى اعتداء على حقوق الآخرين؟

ايوب حميد
المحامي العراقي
([email protected])

الحوار المتمدن-العدد: 8872 - 2026 / 10 / 28 - 08:54
المحور: دراسات وابحاث قانونية
    

لا تمنح ملكية العقار صاحبه حق إلحاق ضرر فاحش بجاره كما أن إجازة البناء أو ترخيص المشروع التجاري لا يعفيان المالك من المسؤولية عن الأضرار التي تصيب العقارات المجاورة فالقانون العراقي يحمي الاستثمار المشروع لكنه لا يجعل الجيران يتحملون نتائجه مهما بلغت جسامتها.

في بغداد قد تتحول دار مجاورة إلى ورشة لصباغة السيارات أو يرتفع بناء جديد بمحاذاة منزل قديم فيبدأ الخلاف مع الروائح والضوضاء أو التشققات في الجدران وصاحب المشروع يعتقد أنه يمارس حقه في ملكه بينما يرى الجار أن حياته اليومية أصبحت رهينة نشاط لم يختره.

وضعت المادة 1051 من القانون المدني العراقي رقم 40 لسنة 1951 حدا لهذا التعارض فمنعت المالك من التصرف في ملكه تصرفا مضرا بالجار ضررا فاحشا وقررت إزالة الضرر سواء كان جديدا أو قديما وهذه القاعدة لا تشترط أن يدخل صاحب المشروع أرض جاره حتى تنشأ المنازعة.

لكن القانون لا يساوي بين الإزعاج والاعتداء فالأحياء السكنية لا تخلو من أصوات البناء وحركة المركبات وروائح الأنشطة المعتادة والمطلوب ليس توفير صمت مطلق بل تحديد ما إذا كان الضرر قد تجاوز الحد الذي يحتمله الجوار في ظروفه الفعلية.

فإذا افتتح شخص ورشة مرخصة قرب مساكن وأصبحت أبخرة الطلاء تتسرب إلى البيوت بصورة مستمرة فلا يكفيه أن يقدم إجازة المشروع ولا يكفي السكان أن يعلنوا رفضهم للورشة بل لا بد من إثبات الضرر ومصدره ومدى جسامته.

وقد واجهت محكمة التمييز الاتحادية مسألة مماثلة في قرارها المرقم 10523/الهيئة المدنية/2024 بتاريخ 10 تشرين الثاني 2024 حين تناولت شكوى تتعلق بورشة سمكرة وصباغة سيارات مجاورة لدار سكنية وما نسب إليها من روائح وغازات وضوضاء.

وكان جوهر القرار أن الأفعال المدعى بها لا تشكل غصبا لمنفعة العقار لمجرد وصول آثار الورشة إليه ما دامت الورشة خارج حدوده وإنما ينبغي بحثها بوصفها مضار جوار وفق المادة 1051 إذا ثبتت شروطها وهنا تظهر قيمة التكييف القانوني الصحيح قبل المطالبة برفع الضرر.

وتصبح المسألة أشد خطورة في أعمال الحفر فقد يبدأ مشروع سكني بحفريات عميقة قرب بيت قديم فتظهر شقوق أو هبوط في أجزاء من البناء وقد تكون الأضرار ناجمة عن الحفر أو عن عيوب سابقة أو عن اجتماع السببين ولهذا لا تكفي المصادفة الزمنية لإثبات المسؤولية.

وقد أتاحت المادة 1051 للمالك المهدد بأضرار من أعمال تجري في العقار المجاور طلب التدابير الوقائية والاحتياطات العاجلة قبل وقوع الضرر النهائي فانتظار انهيار جدار ثم المطالبة بالتعويض ليس دائما الطريق الذي تفرضه الحماية القانونية.

كما أجازت المادة 229 لمن يهدده خطر من بناء مجاور مطالبة المالك بالتدابير اللازمة وإذا امتنع أمكن طلب الإذن القضائي باتخاذها على حسابه وفق شروط النص أما مسؤولية مالك البناء عن سقوطه فتخضع لأحكام خاصة تتصل بعيبه وعلمه أو وجوب علمه بالخطر.

وفي قرار حديث لمحكمة التمييز الاتحادية بالعدد 7139/الهيئة المدنية/2026 الصادر في 14 تموز 2026 تناولت المحكمة ارتفاع منسوب بناء مجاور وما كشفته الخبرة الهندسية من ضرر ووسائل لمعالجته ورفضت اعتبار اختصاص البلدية بالمخالفة التنظيمية سببا كافيا لإهدار الحماية المدنية بعد ثبوت الضرر.

وهذا القرار يضع إصبعه على مشكلة تتكرر في منازعات العقارات فوجود مخالفة بلدية مسألة وحق الجار في رفع الضرر مسألة أخرى كما أن الالتزام بالترخيص لا يمثل شهادة مسبقة بأن المشروع لن يضر أحدا.

وللخبرة الهندسية دور بالغ الأهمية في دعاوى مضار الجوار أمام محاكم البداءة في بغداد وبقية المحافظات فقد تحدد أسباب التشققات ودرجة الاهتزازات ووسائل معالجتها لكنها لا تحسم وحدها التكييف القانوني فالمسؤولية وتقدير الطلبات يبقيان من عمل القضاء.

والحماية القضائية لا تعني إغلاق كل ورشة أو إزالة كل بناء فقد يكون تركيب مرشحات للهواء أو عزل الصوت أو تدعيم الأساسات كافيا لرفع الضرر وفرق كبير بين وقف مصدر الأذى بصورة متناسبة وبين تعطيل مشروع كامل بلا ضرورة.

وإذا ثبت ضرر يستوجب التعويض فإن المادة 207 من القانون المدني تتناول ما أصاب المتضرر من خسارة وما فاته من كسب ضمن شروطها وتتيح المادة 209 للمحكمة بحسب الظروف الحكم بإعادة الحال أو إجراء عمل معين وفق الأحكام المقررة وليس التعويض النقدي هو الحل الوحيد دائما.

ويجب أيضا الانتباه إلى الفقرة الثالثة من المادة 1051 التي تراعي حالة من يستعمل ملكه استعمالا مشروعا ثم يقيم شخص آخر بناء مجاورا يتضرر من ذلك الاستعمال فلا يمكن تجاهل سبق الاستعمال المشروع أو تحويله في المقابل إلى حصانة مطلقة عن أي نشاط جديد أو ضرر مختلف.

وفي تقديري أن النقاش بشأن مضار الجوار في العراق يكشف خللا أوسع من خلاف بين مالكين فالمدينة التي تسمح بتداخل الورش والمخازن والمساكن دون تخطيط ورقابة فعالة تدفع ثمن ذلك في صورة خصومات قضائية وخسائر كان يمكن تفاديها بوسائل وقاية أبسط.

ولا ينبغي تحميل السكان كلفة مشروع لم يشاركوا في أرباحه كما لا ينبغي تمكين أي اعتراض فردي من إيقاف نشاط مشروع بلا ضرر فاحش ثابت فحق الملكية لا يقاس بما يستطيع صاحبه فعله داخل الحدود العقارية وحدها وإنما بقدرته على استعمال ملكه دون هدر حقوق من يعيشون إلى جواره.

#ايوب_حميد (هاشتاغ)       [email protected]#          

---

ترجم الموضوع إلى لغات أخرى - Translate the topic into other languages

---

الحوار المتمدن مشروع تطوعي مستقل يسعى لنشر قيم الحرية، العدالة الاجتماعية، والمساواة في العالم العربي. ولضمان استمراره واستقلاليته، يعتمد بشكل كامل على دعمكم. ساهم/ي معنا! بدعمكم بمبلغ 10 دولارات سنويًا أو أكثر حسب إمكانياتكم، تساهمون في استمرار هذا المنبر الحر والمستقل، ليبقى صوتًا قويًا للفكر اليساري والتقدمي، انقر هنا للاطلاع على معلومات التحويل والمشاركة في دعم هذا المشروع.
 

كيف تدعم-ين الحوار المتمدن واليسار والعلمانية على الانترنت؟

تابعونا على:

الفيسبوك

التويتر

اليوتيوب

RSS

الانستغرام

لينكدإن

تيلكرام

بنترست

تمبلر

بلوكر

فليبورد

الموبايل