تعليمات بيع وايجار الوحدات السكنية في المشاريع الاستثمارية رقم (1) لسنة 2025 في الميزان

احمد طلال عبد الحميد
باحث قانوني
(Ahmed Talal Albadri)

الحوار المتمدن-العدد: 8731 - 2026 / 6 / 9 - 13:53
المحور: دراسات وابحاث قانونية
    

اصدرت الهيئة الوطنية للاستثمار تعليمات بيع وايجار الوحدات السكنية في المشاريع الاستثمارية رقم (1) لسنة 2025 وتم نشرها في جريدة الوقائع العراقية بالعدد (4855) في 12/1/2026 ، ولعل قارئ عنوان هذه التعليمات ينصرف ذهنه بداهة الى كون هذه التعليمات تخص تنظيم العلاقة التعاقدية الخاصة ببيع او ايجار هذه الوحدات بين المستفيد (المشتري او المستأجر) وبين (المستثمر) بما يضمن توزان العلاقة التعاقدية بين الطرفين ، الا انه من استقراء نصوص هذه التعليمات نجدها جاءت خالية من تنظيم هذه العلاقة باستثناء بعض النصوص التي تنظم الايجار والبيع ، في حين جاءت بقية الاحكام تتعلق بتنظيم العلاقة بين الهيئة الوطنية للاستثمار وبين المستثمر دون ايراد اي ضمانات للمتعاقدين مع المستثمر ، وسنحاول في هذه المقالة استعراض اهم الاحكام في المحاور الاتية :
اولاً: المحور الاول : تضمنت التعليمات جملة من الاحكام تتعلق بتنظيم العلاقة بين الهيئة الوطنية للاستثمار وبين المستثمر وهي تمثل امتيازات للمستثمر ومنها :
1. البيع على الخارطة : نصت المادة (5/اولاً) من التعليمات على اعطاء المستثمر حق بيع الوحدات السكنية على الخارطة وتوقيع عقود بيع الوحدات السكنية في المشروع على ان ينجز ما لايقل عن (25%) خمسة وعشرون بالمائة من المشروع الكلي بما فيها البنى التحتية ، بموجب هذا النص بأمكان المستثمر بيع وحدة سكنية غير موجودة على ارض الواقع وانما هي مجرد مساحات مسقطة على خارطة المشروع وفق تصاميم (ماكيتات) وهذا من شأنه تمكين المستثمر من تمويل اعمال البناء والتشييد وهو لم يتجاوز نسبة (25%) من المشروع .
2. حق المستثمر في ادارة الحساب المصرفي للمشروع : لاغراض تنفيذ المشروع والصرف عليه والاستفادة من دفعات المقرضين ومقدمي الخدمات والمقاولين ومصاريف تصميم وانشاء البنية التحتية الداخلية وتكاليف تصميم ادارة المشروع على ان يقدم المستثمر حساباً شهرياً بالمبالغ المصروفة للهيئة ، ولم تبين التعليمات المذكورة دور الهيئة في الرقابة على هذه الحسابات وآليات الرقابة عليها .
3. حق المستثمر في تحويل الارباح : للمستثمر بموجب هذه التعليمات تحويل اية ارباح متحققة عن اعمال المشروع وفقاً للقانون خلال مدة تنفيذه من حسابه الخاص بالمشروع واية حسابات اخرى له وبتأييد من الهيئة مانحة الاجازة ، وهذا النص يمثل امتياز للمستثمر على حساب ضمانات المشروع ، اذ ان تحويل الارباح يجب ان يكون بعد ان بلغ المشروع نسبة عالية في الانجاز او تجاوز على الاقل نسبة (50%) خمسون من المائة من قيمه المشروع ، ولاسيما اذا كانت هذه الارباح تفوق نسبة الضمانات المقدمة للهيئة مانحة الاجازة .
4. عدم جواز الحجز من المصرف على اموال المستثمر : لم تجز التعليمات الحجز على اموال المستثمر المودعة في حساب المشروع لصالحه او لصالح دائني المستثمر الابقرار قضائي مكتسب الدرجة القطعية ، حيث اضفت التعليمات الحماية القانونية على الاموال المودعة في حساب المستثمر، ومنعت الحجز عليها من قبل دائني المستثمر مالم تكن هذه الديون واجبة السداد وفقاً لمراحل تقدم العمل .
ثانياً: المحور الثاني : تضمنت التعليمات التزامات عامة يتوجب على المستثمر القيام بها اتجاه هيئة الاستثمار الوطنية ، وهي :
1. الاعلان عن بيع الوحدات السكنية وعدم احتكارها والمضاربة عليها ، ولم تبين التعليمات الجزاءات والاجراءات الادارية في حال المضاربة العقارية من جانب المستثمر .
2. تقديم موقف شهري عن اعمال التسويق للمشاريع .
3. الامتناع عن البيع من الباطن لاشخاص تربطهم صله بالمستثمر ولم تبين المعلومات درجة الصلة المقصودة هل هم من الاقارب او المعارف او الاصدقاء او الشركاء ...الخ .
4. تزويد الهيئة مانحة الاجازة بنسخة من عقود بيع الوحدات السكنية ومستمسكات المستفيد خلال (30) يوماً من تاريخ ابرام العقد .
ثالثاً : المحور الثالث : تضمن التعليمات بعض الاحكام الخاصة بايجار الوحدات السكنية في المشروع الاستثماري بين الهيئة الوطنية للاستثمار وبين المستثمر، وخلت من اي ينص يتعلق بتنظيم العلاقة بين المستثمر والمستأجر، حيث الزمت التعليمات المستثمر بما يأتي :
1. جواز ايجار الوحدات السكنية للعراقيين والاجانب وفقاً للقانون .
2. يسلم المأجور الى المستأجر بعد توقيع عقد الايجار معه وهذا امر بديهي ولايحتاج الى نص في تعليمات ، اذا طالما لم تنظم التعليمات عقد ايجار ذو طبيعه خاصة بهذا النوع من المشاريع فهو يخضع للاحكام العامة لعقد الايجار في القانون المدني ومنها تمكين المستأجر من الانتفاع بالمأجور وعدم معارضته بالانتفاع به .
3. الزام المستأجر بالاخلاء وتسليم الأجور عند انتهاء مدة الايجار ، وعدم استعمال العقار لغير الغرض المخصص له، وعدم اجراء تغييرات بالمأجور الا بموافقة المستثمر ، والحقيقة ان مثل هذه النصوص تعد لغواً من وجهة نظرنا لان التعليمات لم تحدد نظاماً قانونياً خاصاً بعقود ايجار الوحدات السكنية الاستثمارية ، وبالتالي فهي تخضع لاحكام قانون الايجار بالنسبة لالتزام الطرفين المؤجر والمستأجر ولا داعي لتكرار هذه الالتزامات في هذه التعليمات ، كون هذه الالتزامات منصوص عليها في عقد الايجار .
رابعاً : المحور الرابع : اغفلت التعليمات عن معالجة احكام عقد بيع الوحدات السكنية الاستثمارية ولم تنص على الشروط والاحكام الواجب ادراجها في عقد البيع او ارفاق ملحق بالتعليمات يتضمن اجراءات ومراحل التعاقد بين المستثمر والمستفيد ، والية تحديد قيمة الوحدات السكنية ومواصفاتها الفنية ، وهل يحتاج عقد البيع شكلية معينة لاستكماله كتصديق الهيئة المانحة للاجازة على تواقيع الطرفين على سبيل المثال ، كذلك اغفلت التعليمات ارفاق صيغة عقد بيع نموذجي يتوافق مع اهداف هيئة الاستثمار والعقد المبرم بين المستثمر والمستفيد بما يضمن توازن طرفي العلاقة التعاقدية ولضمان تجاوز المنازعات التي قد تنشأ عن الاخلال بتنفيذ هذه العقود ، ومع ذلك وردت احكام متفرقه في التعليمات تخص عقد بيع الوحدات السكنية الاستثمارية نوجزها بالاتي :
1. حصر بيع الوحدات السكنية للعراقيين فقط .
2. التزام المستثمر بسعر الوحدة السكنية المثبت في دراسة الجدوى الاقتصادية المقدمة قبل منح اجازة الاستثمار والمصادق عليها من هيئة الاستثمار المعنية والمثبته في عقد الاستثمار ، وهذا الالتزام نجده غير مطبق في المشاريع الاستثمارية لان سعر الوحدات السكنية يتزايد سنوياً بشكل مضاعف من خلال المضاربات العقارية ، ولم تحدد التعليمات الاجراءات والجزاءات في حال عدم التزام المستثمر بسعر الوحدة السكنية .
3. احتفاظ هيئة الاستثمار بنسبة (5%) خمسة من المائة من قيمة كل وحدة سكنية ولايتم اطلاقها الى المستثمر الا بعد مرور مدة الصيانة البالغة سنة واحدة من تاريخ التسليم ، ويهدر هذا الاجراء اذا كان المستثمر قد قدم كفالة حسن اداء واغفلت التعليمات بيان نوع هذه الكفالة هل تتم بموجب صك مصدق او خطاب ضمان ، وهل هو صادر من مصرف عراقي حكومي او اهلي وهل يجوز قبوله من مصرف اجنبي .
4. الزمت التعليمات المستثمر تسليم الوحدة السكنية الى المشتري ونقل ملكيتها في دائرة التسجيل العقاري المختصة ، وهذا النص غير فاعل بصيغته الحالية حيث يفترض الزام المستثمر بتضمين عقد البيع التزاماً بالتسليم ضمن المدة المحددة بالعقد مع فرض جزاءات مالية في حال كون التأخير لسبب عائد الى المستثمر ولم يكن نتيجة قوة قاهرة او ظرف طارئ ، كما لم تتضمن التعليمات الاجراءات المتخذه بحق المستثمر في حال امتناعة عن نقل الملكية للمستفيد.
خلاصة ماتقدم ان هذه التعليمات لم تنظم عملية بيع وايجار الوحدات السكنية الاستثمارية بشكل مفصل وشفاف ومتوازن ووردت الاحكام مبعثرة هنا وهناك في التعليمات ، كما لم تتضمن عقد نموذجي يتم اعتماده من قبل كل المستثمرين ، كما انها لم تبين طبيعه هذا العقد ولم تحدد اجراءات خاصة لابرامه ونقل الملكية الى المشتري ، ولم تتضمن جزاءات ادارية في حال مخالفة احكامها كسحب الاجازة او غير ذلك ، ندعو الهيئة الوطنية للاستثمار لاصدار قانون بيع الوحدات السكنية الاستثمارية لانه يعد عقداً ذو طبيعه خاصة ويحتاج لاحكام خاصة عند التعاقد ونقل الملكية ...والله الموفق .
د.احمد طلال عبد الحميد البدري
بغداد 3/6/2026

#احمد_طلال_عبد_الحميد (هاشتاغ)       Ahmed_Talal_Albadri#          

---

ترجم الموضوع إلى لغات أخرى - Translate the topic into other languages

---

الحوار المتمدن مشروع تطوعي مستقل يسعى لنشر قيم الحرية، العدالة الاجتماعية، والمساواة في العالم العربي. ولضمان استمراره واستقلاليته، يعتمد بشكل كامل على دعمكم. ساهم/ي معنا! بدعمكم بمبلغ 10 دولارات سنويًا أو أكثر حسب إمكانياتكم، تساهمون في استمرار هذا المنبر الحر والمستقل، ليبقى صوتًا قويًا للفكر اليساري والتقدمي، انقر هنا للاطلاع على معلومات التحويل والمشاركة في دعم هذا المشروع.
 

كيف تدعم-ين الحوار المتمدن واليسار والعلمانية على الانترنت؟

تابعونا على:

الفيسبوك

التويتر

اليوتيوب

RSS

الانستغرام

لينكدإن

تيلكرام

بنترست

تمبلر

بلوكر

فليبورد

الموبايل