موقف محكمة التمييز الاتحادية من الطبيعة القانونية لعقود الوحدات السكنية الاستثمارية - تعليق على قرار قضائي -

احمد طلال عبد الحميد
باحث قانوني
(Ahmed Talal Albadri)

الحوار المتمدن-العدد: 8731 - 2026 / 6 / 9 - 13:52
المحور: دراسات وابحاث قانونية
    

تشهد الاوساط العقارية حالياً شيوع مايعرف بالوحدات السكنية الاستثمارية ، وهذه الوحدات السكنية قد تكون على شكل منازل مستقلة مشيدة افقياً، او على شكل شقق سكنية متنوعة المساحات ضمن مجمعات سكنية ضخمة مقامة على الاف الهكتارات من الاراضي المملوكة للدولة ، وقد منحت الدولة وعن طريق هيئة الاستثمارالوطنية تراخيص ادارية لتشييد هذه الابنية عن طريق مايعرف بـ (اجازات الاستثمار) ، وكان الهدف المعلن من هذه المشاريع التخفيف من ازمة السكن وارتفاع بدلات ايجار الوحدات السكنية ، والتوسع عمرانياً خارج حدود مركز العاصمة ومراكز الوحدات الادارية المكتضة بالسكان ، وتنشيط الاستثمار وتشجيع رأس المال الاجنبي للاستثمار داخل العراق ، مع تحقيق الهدف الاساسي او المهم الذي يفترض تحقيقه الا وهو توفير وحدات سكنية لمختلفي فئات المجتمع باسعار مناسبة ، مع التركيز على ذوي الدخل المحدود من الموظفين والكسبة والعاملين في القطاع الخاص والفئات الهشة في المجتمع العراقي كذوي الاحتياجات الخاصة والارامل والاطفال ، الا ن هذه الاهداف المعلنة لم تتحقق على ارض الواقع لان هذه العملية تمت بطريقة ارتجالية دون مراعاة هذه الاهداف كما اضرت بالفئات المستهدفة من هذه المشاريع اضافة لغياب الاطار القانوني ، فكانت مصدراً لاثراء المستثمرين والمضاربين بالعقارات على حساب الاخرين ، ويمكن ان نؤشر اهم السلبيات المتمخضة عن هذه التجربة والتي اضرت بالمستهلك وكما يأتي :
1. ارتفاع الكلف حيث يصل سعر متر بعض الوحدات السكنية الى 2500.000 مليونان وخمسمائة الف دينار لترتفع اسعار الوحدات السكنية في بعض المجمعات الى 600 او 750 مليون دينار للوحدة السكنية في مناطق تقع على اطراف بغداد مثلاً ، ومؤكد ان مثل هذه الاسعار تنعكس على طريقة الدفع او الدفعات المالية ، كما ان قروض المصارف الحكومية لاتغطي مثل هذه المبالغ ، وبالتالي فأن هذه الوحدات السكنية تحولت من امنية لذوي الدخل المحدود الى فرصة عقارية للاثرياء ومضاربي العقارات .
2. ان القروض الحكومية او القروض الممنوحة من المصارف الاهلية التي تدعم هذه المشاريع محدودة جداً ولاتغطي الا جزء يسير من مبلغ هذه الوحدات السكنية وهي لاتمنح الا بضوابط تتعلق براتب او مصدر دخل المقترض وعمره البايلوجي وكأن من تجاوز عمر الستين من عمره في عداد الاموات لايستحق مثل هذة الفرصة ومقابل فوائد عالية تستنزف دخل المقترض .
3. ان الاراضي التي تقام عليها هذه المشاريع الاستثمارية مملوكة للدولة وان المستثمر يمول اعمال البناء والتشييد من مشتري هذه الوحدات مع الاحتفاض بهامش ربحي ثابت يدفعه المشتري في كل الاحوال في عقود الشراء ، فالمشتري لايملك الارض وانما يملك البناء ، اذ اشرنا غياب التنظيم القانوني لعملية نقل الملكية من المستثمر الى المشتري ويخضع الامر للاجراءت الادارية وليس القانونية ، وهذا واضح من بنود هذه العقود التي لاتلزم المستمثر بنقل الملكية بموجب العقد لانه لايملك فعلاً الارض ، وانما يلزم العقد المشتري بتكاليف نقل الملكية بعد صيرورة الاتفاق بين هيئة الاستثمار والمستثمر وحسب الالتزامات بين الطرفين ، وهنا يكون المشتري هو الطرف الخاسر في هذه المعادلة الاستثمارية .
4. ان عقود الشراء لهذه الوحدات السكنية لاتخضع لتنظيم قانوني يحمي الطرف الضعيف في العقد ، ولايخضع لاجراء او تنظيم من هيئة الاستثمار من خلال اصدار تعليمات تنظيم هذه العقود السكنية الاستثمارية وتحديد الشروط الجوهرية من خلال (عقد نموذجي ) تعده الهيئة في ضوء علاقتها مع المستمثر بما يحفظ توازن العلاقة بين الاطراف الثلاثة ، فجائت العقود بصياغة و اعداد المستثمر وهو اشبه بعقود الاذعان ، لان المشتري لايملك تغيير او تعديل اي بند من بنود العقد سواء ما تعلق منها بالبدل او المواصفات او الشروط الجزائية المترتبة عن الاخلال بالالتزامات التعاقدية ، حيث لاحظنا من خلال الاطلاع على بعض العقود انها تفرض جزاءات عن اخلال المشتري بالتزاماته التعاقدية وهي بالغالب تتعلق بمواعيد الدفع ، ولم نجد شروطاً جزائية تتعلق مثلاً بتأخير تسليم الوحدة السكنية في موعدها المحدد في العقد ،او اذا وجد المشتري التنفيذ مخالف للمواصفات الفنية المتفق عليها ، فضلاً عن بعض التفاصيل الفنية المتعلقة بمواد التنفيذ التي تذكر بصورة عامة دون بيان تفصيلي بوصف الفقرات والكميات والمناشىء (جدول كميات) ، اذا يفترض من هيئة الاستثمار ان تفرض على المستثمر ارفاق جدول كميات مفصل ومصدق من الجهة الفنية للمستثمر التي تعد اساساً للتنفيذ في حال حصول خلاف بين اطراف العقد حول مواصفات وطريقة التنفيذ ، ويكون المستثمر ملزماً باخذ موافقة المشتري في حال اجراء تعديلات في المواصفات او المناشئ .

5. ان من اهم المبادئ التي تحكم العلاقات التعاقدية هو مبدأ حسن النية في تنفيذ العقود وهذا مانصت عليه المادة (150/1) من القانون المدني العراقي رقم (40) لسنة 1951 المعدل والتي جاء فيها ( يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقه تتفق مع مايوجبه حسن ) ، وما يتصل بهذا المبدأ الزام البائع او المصنع بتبصير المشتري قبل التعاقد ، حيث يعد هذا الالتزام واجب قانون وتعاقدي يلزم البائع باعلام والمشتري بكافة تفاصيل المبيع وخصائصه وعيوبه المحتمله لتلافي الوقع بالغلط قبل التعاقد ، بما في ذلك جانب التبصير القانوني للمشتري والجهة التي يتم التعاقد معها ووثائقها وتراخيصها القانونية ، اذا يفترض ان تلزم هيئة الاستثمار كافة المستثمرين بهذا الالتزام ، مع امكانية الاستعلام من الهيئة ذاتها عن مصداقية هذه الوثائق والمركز القانوني والمالي للمستثمر.

6. بسبب غياب التنظيم القانوني لهذا النوع من العقود ، فهي تخضع للقواعد العامة للتعاقد ، وتنعقد ولاية النظر في المنازعات المتعلقه بها لولاية القضاء العادي ، ومع ذلك نجد ان محكمة التمييز الاتحادية قد عدت هذا النوع من العقود عقوداً صحيحة ولكن لاتلزم البائع (المستثمر) بنقل الملكية ، حيث ذهبت محكمة التمييز الاتحادية في قرارها المرقم (1006/الهيئة الاستئنافية عقار/2023) في 29/3/2023 الى ان ( .....ان قيام المدعى عليه ببيع الوحدات السكنية في المشروع الاستثماري بوابة العراق في الكرخ يخضع لقانون الاستثمار وبالتالي فأن العقد المبرم بين المدعي والمدعى عليه / اضافة لوظيفته ببيع وشراء الشقه السكنية موضوع الدعوى عقداً صحيحاً وهذا ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة ، اما بخصوص طلب المدعي بتسليم الشقه له وذلك لامتناع المدعى عليه من ذلك فأن الثابت بأن المدعى قد اودع ماتبقى بذمته من بدل الشراء لحساب المدعى عليه .....، وبهذا يكون قد اوفى بالتزامه ومقابل ذلك على المدعى عليه / اضافة لوظيفته (المستثمر) الالتزام بتسليم الشقه للمدعي رضاءاً وبخلاف ذلك يجبر قضاءاً وهذا الامر قابل للتنفيذ العيني ، ....اما بخصوص طلب تسجيل الشقه موضوعة عقد البيع في دائرة التسجيل العقاري المختصه جبراً لايمكن قبوله لان عقد بيع العقار في دائرة التسجيل العقاري المختصة لاينفذ الا بارادة البائع ورضاه ، واذا رفض التسجيل فللمشتري حق طلب فسخ عقد البيع والتعويض ان كان لذلك مقتضى ....) ومن خلال تمحيص قرار محكمة التمييز الاتحادية سابق الذكر نجد ان المحكمة تعاملت مع عقد شراء الوحدة السكنية الاستثماري بصورة مزدوجة ، فهي من جانب اعتبرت العقد خاضع لقانون الاستثمار ولم تشر للسند القانوني ، في حين ان الواقع ان قانون الاستثمار نظم العلاقة بين المستثمر وهيئة الاستثمار ولم ينظم علاقه المستثمر مع المتعاقد ، ولذلك خضع العقد للقواعد العامة ، فالزم القرار المستثمر بتسليم المبيع لاستكمال المشتري دفع بدل البيع دون الزام المستثمر بتسجيل الشقه في دائرة التسجيل العقاري ، وهنا وقع القرار في تناقض ثان فهو من جانب عده عقد صحيح منتج لاثاره لاغراض التسليم ، دون ان يعتبره صحيحاً لاغراض نقل الملكية لان نقل ملكية العقار محكوم باجراءات خاصة منصوص عليها في قانون التسجيل العقاري على فرض ان ملكية الشقق قد نقلت اساساً الى المستثمر واصبح هو المالك فعلا ً، وقضى القرار ان ليس للمشتري في حال امتناع المستثمر عن نقل الملكية سوى طلب فسخ العقد والمطالبة بالتعويض ان كان له مقتضى ، وهنا يكون المشتري هو الطرف الضعيف في العلاقة التعاقدية بعد ضياع الوقت والمال وفرصة تملك وحدة سكنية .
7. نرى ان عقد بيع الوحدات السكنية في المشاريع الاستثمارية هو عقد ذو طبيعه خاصة مزدوجة وتتعدد فيها العلائق مابين الدولة والمستثمر والمستفيد ولايمكن احداث توازن وحماية للطرف الضعيف في العقد ، الا من خلال التنظيم التشريعي لهذا النوع من العقود بحيث يسمح للمتعاقد (المشتري) بانتقال ملكية العقار حال اتمام الالتزامات التعاقدية ولاتخضع عملية نقل الملكية لذات االاجراءات المنصوص عليها في قانون التسجيل العقاري ، اذ طالما اعترفت محكمة التمييز الاتحادية بأن هذا العقد صحيح ومنتج لاثاره ، فيجب ان تنتقل الملكية كأثر لهذا العقد في حال اتمام الالتزامات التعاقدية ، وهذا يقتضي تنظيم هذا العقد تشريعياً في قانون خاص او ضمن قانون الاستثمار لتحق التوازن في العلاقة التعاقدية لهذا النوع من العقود ...والله الموفق .
د.احمد طلال عبد الحميد البدري
بغداد 1/6/2026

#احمد_طلال_عبد_الحميد (هاشتاغ)       Ahmed_Talal_Albadri#          

---

ترجم الموضوع إلى لغات أخرى - Translate the topic into other languages

---

الحوار المتمدن مشروع تطوعي مستقل يسعى لنشر قيم الحرية، العدالة الاجتماعية، والمساواة في العالم العربي. ولضمان استمراره واستقلاليته، يعتمد بشكل كامل على دعمكم. ساهم/ي معنا! بدعمكم بمبلغ 10 دولارات سنويًا أو أكثر حسب إمكانياتكم، تساهمون في استمرار هذا المنبر الحر والمستقل، ليبقى صوتًا قويًا للفكر اليساري والتقدمي، انقر هنا للاطلاع على معلومات التحويل والمشاركة في دعم هذا المشروع.
 

كيف تدعم-ين الحوار المتمدن واليسار والعلمانية على الانترنت؟

تابعونا على:

الفيسبوك

التويتر

اليوتيوب

RSS

الانستغرام

لينكدإن

تيلكرام

بنترست

تمبلر

بلوكر

فليبورد

الموبايل