إزالة الشيوع متى تكون الحل القانوني الأفضل؟

ايوب حميد
المحامي العراقي
([email protected])

الحوار المتمدن-العدد: 8665 - 2026 / 4 / 2 - 19:27
المحور: دراسات وابحاث قانونية
    

أخطر ما في العقار المشاع في بغداد أنه لا ينهار دفعة واحدة بل يتآكل بهدوء بين الشركاء والورثة. تبدأ المشكلة عادة بعد وفاة المورث أو بعد انتقال الحصص بين عدة أشخاص ثم يكتشف الجميع أن العقار ما عاد ملكاً مستقراً يمكن الانتفاع به بسهولة بل أصبح مشروع نزاع مفتوح. دار واحدة في الكرخ أو الرصافة أو شقة في المنصور أو اليرموك أو الجادرية أو الكرادة أو حي الجامعة أو زيونة قد تتحول من أصل عائلي ثمين إلى عبء قانوني واقتصادي لأن عدد الشركاء ازداد بينما مساحة العقار بقيت كما هي. وفي القانون العراقي الأصل أن الشريك لا يجبر على البقاء في الشيوع إلا بنص أو اتفاق أو مانع قانوني معتبر، ولهذا فإن إزالة الشيوع ليست فكرة استثنائية بل حق قانوني مقرر متى أصبحت الشراكة سبباً للضرر أو التعطيل. 

المشكلة الحقيقية لا تظهر فقط عندما يختلف الورثة على البيع أو السكن أو بدل الإيجار، بل حين يصبح العقار أصغر من أن يستوعبهم قانوناً وواقعاً. وهذه من أكثر الصور شيوعاً في بغداد اليوم: عقار سكني متوسط أو صغير في الكرخ أو الرصافة ينتقل إلى عدد كبير من الورثة، فيصبح نصيب كل واحد منهم سهماً نظرياً أكثر منه حصة قابلة للاستقلال الفعلي. هنا لا تكون المشكلة في وجود الملكية فقط بل في استحالة تحويلها إلى انتفاع منظم. وكلما صغرت مساحة العقار وكثر الورثة ضعفت إمكانية القسمة وازدادت احتمالات النزاع بشأن السكن والتصرف والاستثمار والتأجير وحتى الصيانة البسيطة. وقد أكد القضاء العراقي أن إزالة الشيوع بيعاً تكون منسجمة مع القانون إذا كان العقار غير قابل للقسمة بالنسبة لأصغر حصة في ضوء عدد الشركاء ومقدار ما يملكه كل واحد منهم من الأسهم أو إذا تعارضت القسمة مع الحد الأدنى المسموح إفرازه قانوناً. 

من هنا يمكن القول إن إزالة الشيوع تكون الحل القانوني الأفضل عندما يصبح بقاء العقار على الشيوع سبباً لتعطيل الحق لا لحمايته. فعندما يكون العقار صغيراً وعدد الورثة كبيراً وعندما يتعذر الوصول إلى قسمة رضائية عادلة وعندما يرفض بعض الشركاء البيع أو الشراء أو التسوية من دون تقديم حل عملي فإن الإبقاء على الشيوع لا يعود حفاظاً على الملكية بل تجميداً لها. في هذه الحالة تكون دعوى إزالة الشيوع أداة قانونية لإخراج العقار من الشلل وإعادته إلى وضع واضح ومنتج بدلاً من بقائه مالاً مجمداً تدور حوله الخصومات. 

وتزداد أهمية هذا الكلام في مناطق بغداد ذات القيمة العقارية العالية أو الطلب المرتفع مثل المنصور والجادرية والكرادة وزيونة وحي الجامعة واليرموك. ففي هذه المناطق قد تكون قيمة العقار السوقية كبيرة لكن الانتفاع به يبقى ضعيفاً جداً بسبب الشيوع. قد يمنع أحد الورثة البيع ويتمسك آخر بالسكن ويرفض ثالث التأجير ويطالب رابع ببدل منفعة بينما يظل العقار نفسه خارج الاستثمار الحقيقي. وهنا لا تكون إزالة الشيوع مجرد إجراء قضائي لإنهاء اشتراك شكلي بل قد تكون الطريق الأكثر واقعية لتحويل الحق المعلّق إلى قيمة قابلة للاستفادة الفعلية سواء بالسكن أو الاستثمار أو التصفية العادلة لحقوق الجميع. والأسوأ أن بعض العائلات تؤخر الحسم سنوات طويلة ظناً منها أن الوقت يحمي الحقوق بينما الواقع أن التأخير كثيراً ما يضاعف الخصومة ويزيد التعقيد. 

لكن الدقة المهنية تقتضي القول إن إزالة الشيوع ليست دائماً أفضل حل في كل ملف. فهناك حالات تكون فيها التسوية الرضائية أو شراء أحد الشركاء لحصص الباقين أو تنظيم الانتفاع مؤقتاً أكثر فائدة من الذهاب مباشرة إلى البيع القضائي. لأن إزالة الشيوع إذا انتهت إلى البيع تمر بإجراءات تنفيذية تبدأ بعد اكتساب الحكم الدرجة القطعية وتشمل الكشف على العقار وتقدير قيمته بواسطة الخبراء ثم الإعلان عنه تمهيداً لبيعه وفق قانون التنفيذ. لذلك فالمحامي المحترف لا ينظر إلى دعوى إزالة الشيوع باعتبارها رد فعل سريعاً بل يقيّم أولاً ما إذا كانت ستؤدي فعلاً إلى أفضل نتيجة قانونية واقتصادية لموكله. 

وهنا يظهر الفارق بين المعالجة القانونية السطحية والمعالجة المهنية العميقة. فليس كل عقار مشاع يجب أن يباع فوراً، ولكن ليس من الحكمة أيضاً إبقاء عقار صغير موزع بين عدد كبير من الورثة في حالة شلل دائم فقط بدافع التأجيل أو الحرج العائلي. كثير من النزاعات العقارية في بغداد لا تنفجر بسبب سوء النية ابتداءً بل بسبب ترك الشيوع قائماً أكثر مما يجب. ومع مرور الوقت يتحول الخلاف من سؤال بسيط عن من يسكن ومن يؤجر إلى نزاع مركب حول الإدارة والتجاوزات والإنشاءات والعوائد وحق كل شريك في التصرف. وحتى إذا وجدت مشيدات أو تحسينات على العقار فإن القضاء العراقي ميّز بين دعوى إزالة الشيوع وبين المطالبة بقيمة البناء باعتبارها مسألة مستقلة. 

لذلك فإن السؤال الصحيح ليس هل إزالة الشيوع حق قانوني فقط، بل متى تصبح هي الحل الأفضل. والجواب العملي يكون عندما تتوافر عدة مؤشرات واضحة: عقار صغير أو متوسط لا يحتمل القسمة العادلة، عدد ورثة أو شركاء كبير، استحالة الاتفاق، تعطيل للانتفاع، وانسداد واقعي في الإدارة أو الاستثمار. عند ذلك لا تكون إزالة الشيوع إجراءً عدائياً ضد بقية الشركاء بل وسيلة قانونية لحماية المال نفسه من الاستنزاف ولمنع تحوله إلى خصومة دائمة بلا مخرج. 

وبالاستناد إلى خبرتي كمحامي في بغداد مختص القضايا التجارية والمدنية وقضايا البداءة وملفات الشركات والضرائب والاستثمار والعقارات والديون في بغداد، يتبيّن أن معالجة هذا النوع من الملفات تتطلب فهماً معمقاً للتشريعات العراقية واعتماد استراتيجيات عملية قادرة على تحقيق أفضل النتائج وحماية مصالح الأفراد والشركات. وفي قضايا العقارات المشاعة على وجه الخصوص فإن النجاح لا يتحقق بمجرد رفع الدعوى، بل بحسن تشخيص اللحظة التي تصبح فيها إزالة الشيوع هي الحل القانوني الأفضل لا آخر الخيارات

#ايوب_حميد (هاشتاغ)       [email protected]#          

---

ترجم الموضوع إلى لغات أخرى - Translate the topic into other languages

---

الحوار المتمدن مشروع تطوعي مستقل يسعى لنشر قيم الحرية، العدالة الاجتماعية، والمساواة في العالم العربي. ولضمان استمراره واستقلاليته، يعتمد بشكل كامل على دعمكم. ساهم/ي معنا! بدعمكم بمبلغ 10 دولارات سنويًا أو أكثر حسب إمكانياتكم، تساهمون في استمرار هذا المنبر الحر والمستقل، ليبقى صوتًا قويًا للفكر اليساري والتقدمي، انقر هنا للاطلاع على معلومات التحويل والمشاركة في دعم هذا المشروع.
 

اشترك في قناة ‫«الحوار المتمدن» على اليوتيوب
في رحيل جليل شهباز، عضو هيئة إدارة الحوار المتمدن	في رحيل شاكر الناصري، أحد مؤسسي الحوار المتمدن

كيف تدعم-ين الحوار المتمدن واليسار والعلمانية على الانترنت؟

تابعونا على:

الفيسبوك

التويتر

اليوتيوب

RSS

الانستغرام

لينكدإن

تيلكرام

بنترست

تمبلر

بلوكر

فليبورد

الموبايل