التعهد بنقل ملكية العقار والاختصاص النوعي في ضوء اتجاه محكمة التمييز الاتحادية الأخير

سالم روضان الموسوي

الحوار المتمدن-العدد: 6930 - 2021 / 6 / 16 - 12:33
المحور: دراسات وابحاث قانونية
    

التعهد بنقل ملكية العقار والاختصاص النوعي
في ضوء اتجاه محكمة التمييز الاتحادية الأخير

استهل الموضوع باقتباس من صفحة الدكتور وائل أنور بندق في موقع الفيسبوك وهو احد أساتذة القانون في الجامعات المصرية حول التعليق على الأحكام القضائية وارى انه خير مفتاح واستهلال للتحليل العلمي الفقهي لقرار قرار محكمة التمييز الاتحادية العدد 7/هيئة عامة/ 2021 في 27/4/2021 ويقول الدكتور وائل أنور بندق (أولاً: ان الأحكام القضائية واجبة الاحترام؛ وواجب إعمال مقتضاها وفقا للقانون؛ حتى لو اختلفنا معها؛ ولا يجوز النيل منها أو تعطيل قوتها إلا بالطرق القانونية .ثانيا : يجوز تناول الأحكام بالنقد العلمي القانوني؛ وكل فقهاء القانون الكبار كتبوا أبحاثا وكتبا عنوانها التعليق علي الأحكام؛ بل أن المجلات القانونية المحترمة تتضمن باباً كاملاً بعنوان التعليقات على الأحكام) وحيث ان قرار الهيئة العامة لمحكمة التمييز الاتحادية وهي اعلى هيئة في محكمة التمييز وقرارتها باتة ونهاية ولا تقبل طريق الطعن التصحيح وعلى وفق أحكام المادة (220/1) من قانون المرافعات المدنية رقم 83 لسنة 1969 المعدل التي جاء فيها الاتي (لا يقبل طلب التصحيح في القرارات التمييزية الصادرة من الهيئة العامة) وفي قرار الهيئة العامة لمحكمة التمييز اتجاه جديد يعد عدول عن استقرار قضائي دام لسنوات عديدة وعلى وفق ما ورد في ديباجة القرار أعلاه التي جاء فيها الاتي (ولغرض الوصول إلى مبدأ جديد في هذا الموضوع حول استحقاق المدعي البدل الذي اشترى به العقار أو قيمته عند المطالبة حصلت الموافقة على إحالة الدعوى على الهيئة العامة) وهذا الهامش يؤكد أهمية الموضوع من وجهة النظر القضائية، مثلما يمثل أهمية فقهية وعلمية في علم القانون ونظرياته الفقهية وتعلقه بقواعد الاختصاص النوعي من حيث المحكمة المختصة بالطعن بعد ان يتم الوقوف على التكييف المناسب لطلب المدعي وستكون القراءة الفقهية لهذا الاتجاه الجديد و مبدأ الحكم في قرار الهيئة العامة العدد 7/هيئة عامة/2021 في 27/4/2021 الاتي (اذا وجد تعهد من شخص بإعادة تسجيل العقار باسم شخص اخر لا نه سجل باسمه على سبيل الأمانة لوجود ظروف تحول دون تسجيله باسم المتعهد له، فان ذلك التعهد لا قيمة له حتى وان كان ثابت بموجب إقرار المتعهد، وليس للمتعهد له سوى المطالبة بثمن العقار وقت الشراء) لذلك سيكون العرض على وفق الاتي
أولاً: التكييف القانوني للتعهد:
ان حيثيات القرار أعلاه تشير إلى وجود ورقة (بينة تحريرية) تنسب إلى المدعى عليه (المميز عليه) مؤرخة في 27/9/2018 ولم اجد في تلك الحيثيات ما يشير إلى إنكارها من المدعى عليه او يطعن بصحتها فيكون التعهد الوارد فيها بإقرار المدعى عليه ثابت وله وجود قانوني، ومضمون التعهد على وفق ما ورد في القرار أعلاه يتضمن الاتي (بان العقار يعود إلى المتعهد له (المدعي) ومسجل باسمه على سبيل الأمانة ويتعهد بإعادته اليه متى طلب منه ذلك) ومحكمة التمييز الاتحادية اعتبرت ان هذا التعهد لا قيمة قانونية له لان الإقرار الوارد فيه يكذبه ظاهر الحال وان العقار مسجل باسم المتعهد (المدعى عليه) في دائرة التسجيل العقاري، ولا يجوز دحض ما ثابت بسند رسمي بموجب سند عادي، وانه لا يعد عقد ائتمان لان المادة (950) من القانون المدني العراقي رقم 40 لسنة 1951 المعدل لا تنطبق على التصرف، ومن خلال ما ورد في أسباب الرد فان المحكمة قد كيفت التصرف الثابت المنسوب إلى المتعهد(المقر) بانه تصرف صوري ولا يجوز ان يتم الطعن بالصورية في التصرفات الجارية على العقار بعد تسجيلها في التسجيل العقاري على وفق المادة (149) مدني، ولمناقشة هذا الاتجاه بالتكييف لطلب المدعي سأعرض له على وفق الاتي :
1. ان المدعي قد حدد في عريضة الدعوى طلبه بالتعويض لإخلال المتعهد بالتزامه تجاه المتعهد له (المدعي)، ولم يطلب إبطال قيد العقار حتى نكون أمام طعن بالصورية، لان الطعن بالصورية يكون بطعن من المتضرر من التصرف بان التسجيل كان صورياً ويطلب إبطال التصرف أو عدم نفاذ التصرف بحقه، وهذا لا يرد على نقل ملكية العقار على وفق المادة (149) مدني الاتي جاء فيها الاتي (لا يجوز الطعن بالصورية في التصرفات الواقعة على العقار بعد تسجيلها في دائرة التسجيل)، بينما المدعي طلب التعويض بمبلغ محدد القيمة ولم يبطل إبطال قيد العقار أو عدم نفاذ التصرف، وعلى وفق ما ورد في ديباجة قرار محكمة التمييز الاتحادية أعلاه ، لذلك لا يمكن ان نتصور ان التكييف القانوني للدعوى بانها طعن بصورية التصرف في تسجيل العقار لدى دائرة التسجيل العقاري، كما ان الملاحظ بان التعهد بنقل الملكية للعقار كان لاحقاً على تسجيله باسم المتعهد لان العقار تم تسجيله باسم المتعهد في التسجيل العقاري بتاريخ 13/8/2014 والتعهد مؤرخ في 27/9/209 وعلى وفق ما ورد في القرار التمييزي، بينما الصورية تشترط وجود عقد ظاهر وعقد مستتر وفي زمن واحد ومعاصر وقت نشوء العقدين وعلى وفق أحكام المادة (148/2) مدني التي جاء فيها الاتي (واذا ستر المتعاقدان عقداً حقيقاً بعقد ظاهر فالعقد الحقيقي هو الصحيح ما دام قد استوفى شرائط صحته)
2. كما ورد في حيثيات النقض ان أحكام عقد الائتمان لا حضور له في طلب المدعي لان المادة (950) مدني تمنع ذلك، وعند العودة إلى أحكام عقد الائتمان نجد ان المادة (969/1) مدني حددت حالة إنها عقد الوديعة التي كانت محل الائتمان وعلى وفق النص الاتي (للمودع في كل وقت ان يطلب رد الوديعة مع زوائدها، كما ان للوديع ان يطلب ردها متى شاء) بمعنى ان يطلب المودع أو صاحب المال محل الأمانة بردها اليها عيناً، والثابت من وقائع الدعوى ان المدعي (المتعهد له) لم يطلب مثل هذا الطلب، ولم يطلب رد العقار اليه وإنما طلب التعويض، وبذلك لا يكون لموضوع الأمانة أي محل في التسبيب ولا يمكن جر التعهد الوارد بالتصرف الثابت بورقة الإقرار التي لم ينكرها المدعى عليه (المتعهد) إلى إنها عقد وديعة لغرض الائتمان أو انه تصرف ينطوي تحت أحكام الأمانة التي وردت في المادة (950/1) مدني التي عرفت الأمانة على وفق النص الاتي (الأمانة هي المال الذي وصل إلى يد احد بأذن من صاحبه حقيقة أو حكماً، لا على وجه التمليك، وهي أما ان تكون بعقد استحفاظ كالوديعة، أو ضمن عقد كالمأجور والمستعار، أو بدون عقد ولا قصد كما لو القت الربح في دار شخص مال احد)
ثانياً : الرأي الراجح لدينا تجاه التكييف لطلب المدعي:
1. ان المدعي استند في دعواه إلى ورقة إقرار ثبتت عائديتها إلى المدعى عليه، تتضمن تعهد منه بإعادة نقل ملكية العقار إلى المدعي (المتعهد له) متى طلب منه ذلك، وعلى وفق ما ورد في ديباجة قرار الهيئة العامة لمحكمة التمييز الاتحادية أعلاه، وهذا تعهد صريح بنقل ملكية عقار محدد باجل واقف موعده طلب المتعهد له، ويصح ان يقترن نقل ملكية العقار أو غيره باجل محدد وعلى وفق أحكام المادة (929) مدني التي جاء فيها الاتي (يصح في العقد اقتران الملكية بأجل) وهذا ما يسمى بالأجل الواقف الذي يجعل من العقد المضاف إلى اجل واقف منعقد سبباً ولكن تنفيذه مؤجل إلى موعد لاحق وعلى وفق ما ورد في المادة (293/1) مدني التي جاء فيها الاتي (العقد المضاف الى اجل واقف ينعقد سبباً في الحال ولكن يتأخر وقوع حكمه الى حلول الوقت المضاف اليه) ومن تلك النصوص القانونية فان التعهد بنقل ملكية عقار إلى شخص ما يجوز ان يقترن باجلٍ لاحق، وفي التعهد موضوع الدعوى نجد ان المتعهد قد اعلن تعهده بنقل الملكية إلى المدعي متى طلب منه ذلك، وهذا اجل يتوقف على طلب المتعهد له، وحيث ان قرار محكمة التمييز الاتحادية في الديباجة أشار إلى ان المدعي (المتعهد له) قد طلب نقل الملكية والوفاء بالتعهد لكن المتعهد (المدعى عليه) رفض، فضلاً عن استقرار القضاء العراقي على عدم وجود صيغة محددة للتعهد وإنما يستدل عليها من مضمون العبارة والبحث عن المقاصد والمعاني بقولها (لا يشترط صيغة معينة للتعهد ببيع عقار حيث ان العبرة في في العقود. للمقاصد والمعاني لا للألفاظ والمباني ) بموجب قرار محكمة استئناف بغداد الرصافة بصفتها التمييزية العدد 845/م/2014 في 21/8/2014
2. لابد من الوقوف عند نقطة مهمة وهي هل يجوز ان يتعهد شخص بنقل ملكية عقار وماهي الأثار المترتبة على ذلك؟ ان القانون قد اعتبر أي تصرف بنقل ملكية العقار غير صحيح ولا يرتب اثر ما لم يتم التسجيل لدى دائرة التسجيل العقاري اذا كان بيع أو هبة أو أي تصرف اخر ناقل للمكية ففي البيع أشارت إلى ذلك المادة (508) مدني التي جاء فيها الاتي (العقار لا ينعقد إلا اذا سجل في الدائرة المختصة واستوفى الشكل الذي نص عليه القانون) وكذلك اي تصرف اخر ناقل للملكية على وفق أحكام المادة (3/2) من قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 المعدل التي جاء فيها الاتي (لا ينعقد التصرف العقاري إلا بالتسجيل في دائرة التسجيل العقاري) لكن ما ذا لو اخل الطرف البائع أو المتعهد بنقل ملكية العقار عن التزامه بنقل الملكية أو نكل عن تعهده، فان القانون المدني كان قد أشار إلى ذلك بالمعالجة الواردة في المادة (1127) مدني التي جاء فيها الاتي (التعهد بنقل ملكية عقار يقتصر على الالتزام بالتعويض، اذا اخل احد الطرفين بتعهده سواء اشترط التعويض في التعهد ام لم يشترط.) ويجب ملاحظة كلمات النص وعباراته فانه لم يقل (بيع) وإنما (تعهد) لان عقد بيع العقار باطل ما لم يتم تسجيله في التسجيل العقاري على وفق ما تقدم ذكره، لذلك اعتبر التصرف الذي يجريه مالك العقار قبل إتمام التسجيل بانه تعهد والنص أعلاه كان يقتصر على التعويض عند الإخلال بالتعهد فقط، لكن بعد صدور قرار مجلس قيادة الثورة المنحل رقم 1198 لسنة 1977 المعدل قد رتب أثار أخرى لمن اخل بتعهده منها الاتي : 1- منح المتعهد له حق طلب التمليك ان توفر احد الشرطين الأول السكن في العقار والثاني إنشاء محدثات على في العقار وعلى وفق ما ورد في المادة (اذا كان المتعهد له قد سكن العقار محل التعهد او احدث فيه أبنية او منشئات أخرى أو مغروسات بدون معارضة تحريرية من المتعهد، فان ذلك يعتبر سببا صحيحا يبيح للمتعهد له تملك العقار أو حق التصرف فيه بقيمته المعينة في التعهد) 2- أما اذا لم يتوفر احد الشرطين أعلاه فان للمتعهد له حق طلب التعويض الذي كان وارداً في المادة (1127) مدني لكن القرار 1198 لكنه أضاف مقدار التعويض الذي حدده بالفرق بين البدلين البدل الأول السعر وقت الشراء والبدل الثاني السعر وقت النكول، أي انه لم يغير من أحكام المادة (1127) مدني وإنما جعل مقدار التعويض محدد بحكم القانون حتى لو لم يتفق عليه ابتداءً.
3. ومن خلال ما تقدم ذكره فان القانون أجاز لمالك العقار ان يتعهد بنقل ملكية العقار إلى الغير، فاذا اخل المتعهد بتعهده القانون أجاز القانون للمتعهد له طلب التعويض كما تقدم ذكره، لكن هل التعهد الوارد بالورقة التي استند اليها المدعي (المتعهد له) بدعواه تعتبر من التعهدات التي ذكرتها المادة (1127) مدني أو التي ذكرها القرار 1198 ، الجواب على ذلك هو الاتي: أرى بان ذلك الإقرار المنسوب إلى المتعهد (المدعى عليه) بتعهده بنقل الملكية إلى المتعهد له متى طلب ذلك بانه تعهد يندرج ضمن منطوق المادة (1127) مدني والقرار1198 لسنة 1977 المعدل وقد يقول المنكر لهذا الرأي، ان التعهد لم يتضمن ثمن العقار حتى يكون أساساً للتعويض عند احتساب فرق البدلين، وبذلك لا يمكن اعتباره تعهداً صحيحاً، والقول مردود على قائله لان التعهد بنقل الملكية اذا لم يذكر فيه الثمن فلا يؤثر ذلك بصحة التصرف لان الثمن ليس من أركان العقد ويصح التعاقد دون ذكر الثمن وعلى وفق ما ورد في المادة (528) مدني التي جاء فيها الاتي (اذا لم يحدد المتعاقدان ثمناً للمبيع، فلا يترتب على ذلك بطلان البيع متى تبين من الظروف ان المتعاقدين نويا اعتماد السعر المتداول في التجارة او السعر الذي جرى عليه التعامل بينهما.) وكان لمحكمة التمييز اتجاه قضائي مستقر على ذلك عندما قضت بان (قد البيع لا يترتب عليه البطلان حتى اذا لم يحدد المتعاقدين ثمنا له) وعلى وفق ما ورد في قرارها العدد 1046/ هيئة مدنية/2012 في 6/8/2012 ، فضلاً عن وجود رأي فقهي يذهب إلى جواز ترك تقدير الثمن لأحد المتعاقدين بشرط ان يكون الثمن عادلاً، بداعي أنه للطرف الآخر مراجعة القضاء لتحديد الثمن العادل إذا حدد الطرف المفوض بتحديد الثمن ثمناً غير عادل، أو امتنع عن التحديد، كما يرى البعض صحة الاتفاق الذي بمقتضاه يلتزم المشتري بقبول الثمن الذي يحدده البائع. أما الاتفاق الذي بمقتضاه يترك تحديد الثمن للمشتري فيعتبر باطلاً تطبيقاً لنظرية الشرط الإرادي وهذا ما ورد في شرح القانون المدني للسنهوري (المجلد الرابع ـ ص 370)
4. نخلص مما تقدم إلى ان تكييف طلب المدعي على انه (طلب تعويض) عن نكول المدعى عليه عن تعهده بموجب الورقة المرفقة طي الدعوى والثابت نسبتها إلى المتعهد (المدعى عليه) فاذا انصرف القول إلى ان هذا التعهد هو ذاته التعهد الذي أشارت اليه المادة (1) من القرار (1198) لسنة 1977، فان الطلب هو طلب الحكم بفرق بدلين دون الالتفات إلى العبارة التي كتبها المدعي لان تكيف الدعوى يكون للمحكمة التي تستشفه من خلال مقاصد الطلب والادعاء حيث جاء في قرار الهيئة الموسعة لمحكمة التمييز الاتحادية العدد 248/هيئة موسعة مدنية/2017 في 21/1/2017 الاتي (كييف الدعوى وإعطائها الوصف الصحيح مسالة قانونية بحتة تستقل بها المحكمة دون الخصوم فلا تتقيد بتكييف المدعي لدعواه) وبذلك فان الاختصاص في نظر الدعوى يكون لمحكمة البداءة التي تنظر فيه بدرجة أخيرة وقرارها قابل للطعن به أمام محكمة الاستئناف بصفتها التمييزية على وفق ما جاء في (2) من القرار 1198 لسنة 1977 التي جاء فيها الاتي (تفصل محكمة البداءة في الدعاوى الناشئة عن تطبيق أحكام هذا القرار، ويكون قرارها قابلا للطعن فيه تمييزا لدى محكمة الاستئناف التابعة لها تلك المحكمة خلال ثلاثين يوما من تاريخ التبليغ به، وقرار محكمة الاستئناف في هذا الشأن غير قابل للطعن فيه عن طريق تصحيح القرار) ، أما اذا اعتبر التعهد خارج منطوق القرار (1198) لسنة 1977، فان النص القانوني الذي يسري عليه هو المادة (1127) مدني التي جاء فيها الاتي (التعهد بنقل ملكية عقار يقتصر على الالتزام بالتعويض، اذا اخل احد الطرفين بتعهده سواء اشترط التعويض في التعهد ام لم يشترط.) ولا يمكن القول بان ذلك النص معطل أو ملغى بصدور القرار 1198 لان النص يبقى نافذاً طالما لم يتم الغائه بنص يقابله بقوته القانونية، او بقرار حكم من القضاء الدستوري بتعطيله، ووجود قرار أو نص اخر ينظم الحالة محل النزاع فان ذلك لايقدح في وجود النص الآخر لان الحال يخضع لقواعد تنازع القوانين الداخلية (الوطنية) ومنها قاعدة اللاحق والسابق والخاص يقيد العام، لذلك فان التعهد اذا لم يكن بمثابة التعهد الوارد في القرار 1198 فانه بلا شك يقع ضمن منطوق المادة (1127) مدني والسبب في ذلك لأننا سنكون أمام واقعتين مختلفتين من حيث الأثر ولا يوجد تصور بالتنازع لان تنازع القوانين تسري في وجود قانونين أو اكثر يتعلق بواقعة واحدة أو علاقة قانونية واحد، لذلك لا يمكن تطبيق قاعدة اللاحق ينسخ السابق او الخاص يقيد العام ويبقى الأصل العام للقانون المدني.
5. ان قرار الهيئة العامة ورد فيه عبارة تشير إلى إعطاء المتعهد له بحق المكالبة بثمن العقار وقت الشراء وعلى وفق ما ورد في خاتمة القرار وهذه الاشارة تشير الى وجود القناعة بان المتعهد (المدعي) قد أعطى للمتعهد (المدعى عليه) ثمن العقار مما يعزز من صدق الادعاء، لان لو لم تكن لورقة التعهد القيمة القانونية لما أشارت الهيئة العامة لمحكمة التمييز الاتحادية الى هذا التنويه.
وفي ختام المناقشة العلمية والفقهية للاتجاه الجديد للهيئة العامة لمحكمة التمييز الاتحادية تبقى المناقشة في اطار إبداء الرأي الفقهي والعلمي ويبقى لقرار محكمة التمييز الاتحادية قوة النفاذ واجب الاتباع ويبقى عنوان الحقيقة القضائية وليس الحقيقة الواقعية، كما يبقى الباب مفتوحاً للأصغاء لجميع الآراء الفقهية تجاه هذا الاتجاه ونأمل من الباحثين وفقهاء القانون في الإدلاء بما لديهم من أفكار قد تتفق مع ما ذهبت اليه أو تختلف سواء كان الاختلاف كلياً او نسبياً، وذلك من اجل إغناء وإثراء ساحة الحوار العلمي القانوني البناء.
قاضٍ متقاعد

#سالم_روضان_الموسوي (هاشتاغ)      

---

اشترك في قناة ‫«الحوار المتمدن» على اليوتيوب
حوار مع الكاتب البحريني هشام عقيل حول الفكر الماركسي والتحديات التي يواجهها اليوم، اجرت الحوار: سوزان امين	حوار مع الكاتبة السودانية شادية عبد المنعم حول الصراع المسلح في السودان وتاثيراته على حياة الجماهير، اجرت الحوار: بيان بدل

كيف تدعم-ين الحوار المتمدن واليسار والعلمانية على الانترنت؟

تابعونا على:

الفيسبوك

التويتر

اليوتيوب

RSS

الانستغرام

لينكدإن

تيلكرام

بنترست

تمبلر

بلوكر

فليبورد

الموبايل

كيفية إشراك-إيصال مواضيعكم أو مواضيع تهمكم  إلى اكبر عدد ممكن من القراء والقارئات