التعويض عن انتهاك قانون التمويل العقارى وقواعد البنك المركزى من قبل البنوك التجارية وشركات التمويل العقارى

مؤمن رميح
محام ومستشار قانونى وسياسي مصري
(Moamen Romaih)

الحوار المتمدن-العدد: 6719 - 2020 / 10 / 30 - 00:50
المحور: الفساد الإداري والمالي
    

أقام المدعى الدعوى الماثلة بطلب الحكم بفسخ عقد البيع الابتدائى المؤرخ 4/ 8/ 2009 والتعويض حسب تقدير المحكمة تضامنيا ومناصفة نتيجة للإخلال بالشروط التعاقدية بشأن عدم شطب الرهن المقرر على الوحدة رقم 161 / 1 بالدور الأرضى بالعقار رقم 161 بدوحة طليطلة بقرية أندلسية بمرسى مطروح لسداد كافة الأقساط واتخاذ اجراءات البيع من قبل البنك بالمزاد العلنى بموجب أحكام قانون التمويل العقارى مع الزام المدعى عليهم بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة
وحيث أن المدعى عليه الأول ( شركة أندلسية للاستشارات العقارية ) قد قدمت مذكرة بدفاعها بجلسة 14 /9 / 2019 التمس فيها القضاء بالآتى
أولا : بعدم اختصاص المحاكم الإقتصادية نوعيا بنظر الدعوى واختصاص محكمة شرق الإسكندرية الإقتصادية
ثانيا : عدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى صفة
ثالثا : عدم قبول الدعوى لرفعها على غير كامل ذى صفة لعدم اختصام لجنة التحفظ على الشركة المدعى عليها الاولى
رابعا : رفض الدعوى

كما تقدم المدعى عليه الثانى ( البنك العقارى المصري العربى ) بمذكرة بدفاعة بجلسة 5 / 10 / 2019 استند فيها إلى
أولا : أن الطلب الاول الخاص بفسخ عقد البيع الإبتدائى المؤرخ 4/8/2008 ليس موجها إلى البنك العقارى المصري العربى باعتباره ليس طرفا في العقد وبالتالي لا تنتقل إليه الإلتزامات الواردة فيه وتنحصر على عاقديه ، وبالتالي يكون النزاع حول هذا الطلب بين طرفى العقد فقط وهما المدعى والمدعى عليه الأول .
ثانيا : عدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى صفة وعلى غير ذى صفة
ثالثا : رهن البنك نافذ في حق الوحدة عين التداعى
رابعا : حق البنك الدائن المرتهن في التتبع
خامسا : رفض الدعوى
سادسا : الشركة المدعى عليها الاولى لا علاقة لها بعين اتداعى

الدفاع
أولا : ندفع باختصاص محكمة الإسكندرية الإقتصادية بنظر الدعوى طبقا للمادة 110 من قانون المرافعات بالتزام المحكمة المحال اليها الدعوى بنظرها ، وطبقا للمادة 102 من قانون البنك المركزى باعتبار أن الطلب في الدعوى يتعلق بفسخ عقد البيع والتعويض نتيجة التنفيذ على العقار بموجب عقد القرض الممنوح من المدعى عليه الثانى للمدعى عليه الأول مع ترتيب رهن رسمى على العقار بما مؤداه سريان أحكام قانون البنك المركزى بمقتضاه والمتعلق برهن الأصول والممتلكات للبنوك

حيث أن المادة 110 من قانون المرافعات تنص على " علي المحكمة إذا قضت بعدم اختصاصها أن تأمر بإحالة الدعوى بحالتها إلي المحكمة المختصة ، ولو كان عدم الاختصاص متعلقا بالولاية ويجوز لها عندئذ أن تحكم بغرامة لا تجاوز مائتي جنيه. وتلتزم المحكمة المحال إليها الدعوى بنظرها.
وتنص المادة 102 من قانون البنك المركزى تنص على " مع عدم الإحلال بأحكام قيد الرهن الرسمي للعقارات والطائرات والسفن والرهن التجاري للمحال التجارية المنصوص عليها في القوانين المنظمة لها وبأحكام قانون التمويل العقاري الصادر بالقانون رقم 313 لسنة 2113 ،يقدم البنك أو الراهن طلب قيد رهن الأصول العقارية التي تقدم للبنوك ومؤسسات التمويل الدولية ضمانا للتمويل والتسهيلات الائتمانية إلى مكتب الشهر العقاري الكائن في دائرته العقار، مرفقا به سند الملكية وشهادة تصرفات عقارية، ومتضمنا أسماء وبيانات أطراف عقد الرهن، وبيان التسهيل الائتماني أو قيمة التمويل وشروطه ويقيد الطلب في سجل خاص يعد لذلك بمكتب الشهر العقاري المختص. وعلى مكتب الشهر العقاري المختص أن يتحقق من صحة حدود العقار ومواصفاته بعد استيفاء ما يلزم من مستندات من واقع الطلب وسند الملكية. ويجب البت في الطلب خلال سبعة أيام من تاريخ تقديمه مستوفياً المستندات الالزمة. ولا يجوز رفض طلب القيد الا بسبب عدم استيفاء المستندات اللازمة لإجرائه. وفي جميع الأحوال يجب إخطار الطالب بقبول الطلب أو بقرار رفضه مسبباً خلال سبعة أيام من تاريخ البت فيه، وذلك بخطاب موصى عليه مصحوباً بعلم الوصول. وتسري في شأن التنفيذ على العقار المرهون للبنوك أحكام المواد من )32 )إلى )21 )من قانون التمويل العقاري الصادر بالقانو ن رقم 313 لسنة 2113 "

ثانيا : ندفع بإثبات صفة المدعى في الدعوى باعتباره خلف خاص طبقا للمادة 146 من القانون المدنى ومن ثم انتقال الالتزامات والحقوق إلى المدعى باعتبار أن عقد البيع الإبتدائى ينشئ الحقوق الشخصية المطالب بها فضلا عن ثبوت تنازل المشترى للمدعى عن الالتزامات والحقوق الواردة بالعقد وكذلك كافة الأموال الخاصة به ، فضلا عن سريان أحكام العقد وعقد الرهن مع ترتيب رهن رسمى طبقا لأحكام البند الثالث من العقد بخصوص سريان العقد على المشترى وعلى خلفه العام والخاص كما يندر وجود أى نص اتفاقى بالعقد عن اجراءات التنازل عن الوحدة عن طريق محضر تنازل على مطبوعات الشركة ومن ثم فإنه يتعين عدم قبول الدفع المبدى بشأن عدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى صفة .

حيث أن المادة 146 من القانون المدنى تنص على " إذا أنشأ العقد التزامات وحقوقاً شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص، فإن هذه الالتزامات والحقوق تنتقل إلى هذا الخلف في الوقت الذي ينتقل فيه الشيء، إذا كانت من مستلزماته وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء إليه.



ثالثا : ندفع بأن لجنة التحفظ على أموال الجماعات الإرهابية هى لجنة قضائية طبقا للقانون رقم 22 لسنة 2018 تتولى تنفيذ الاحكام القضائية الصادرة من محاكم القضاء المدنى والإجراءات المتبعة بشأنها دون التقيد واستثناء من القواعد الواردة بأحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية وذلك فيما يتعلق بتنفيذ الأحكام القضائية وتحديد القائمين على التنفيذ الجبرى لهذه الأحكام وذلك طبقا للمادة 2 من القانون المذكور وطبقا للمادة 5 في فقرتها الاولى بعدم جواز اختصامها وذلك بشأن انحصار سلطتها في تلقى الاوراق والمستندات والبيانات الخاصة بتنفيذ الاجكام القضائية

حيث تنص المادة 2 من القانون المذكور على " تنشأ لجنة مستقلة في آدائها لاعمالها ذات تشكيل قضائى تختص دون غيرها باتخاذ جميع الإجراءات المتعلقة بتنفيذ الأحكام القضائية الصادرة باعتبار جماعة أو شخص ينتمى إلى جماعة أو جماعات إرهابية ، وذلك استثناء من أحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية ، فيما يتعلق بتنفيذ الأحكام القضائية وتحديد القائمين على التنفيذ الجبرى للاحكام القضائية …………"
وتنص المادة الخامسة من القانون المذكور على " تتلقى اللجنة جميع المستندات والأوراق والبيانات الخاصة بتنفيذ الأحكام القضائية ……….."


رابعا : ندفع بالمسؤولية القانونية للبنك واثبات صفته في العقد محل التداعى وتحمل التعويض للمدعى بالتضامن مع المدعى عليه الأول وذلك لمخالفته قرار مجلس إدارة البنك المركزى المصري الصادر بتاريخ 2 اكتوبر 2007 وذلك فيما يتعلق بالضوابط القانونية للتمويل المصرفى لشركات التنمية العقارية العاملة في مجال إنشاء الوحدات السكنية بقصد بيعها وعلى الأخص الآتى :-
1- مخالفة البنك المدعى عليه للفقرة الأولى من المادة الأولى من قرار مجلس إدارة البنك المركزى المصري وذلك لقيامه بتمويل شركة الدار للتسويق والتنمية العقارية بموجب عقد عقد بيع للوحدات السكنية المباعة من الشركة المدعى عليها والتى سبق بيعها لمشترى الوحدة السكنية مع كفالة ذلك التمويل بكفالة الشركة المدعى عليها الاولى رغم احتفاظ الشركة المدعى عليها بملكية الأرض المقام عليها المشروع

حيث تنص الفقرة الأولى من المادة الأولى من قرار مجلس إدارة البنك المركزى المصري الصادر بتاريخ 2 أكتوبر 2007 والوارد بدليل التعليمات الرقابية على " مع مراعاة الضوابط والقواعد السابق صدورها من البنك المركزى المصري بشأن التمويل العقارى ومنح الإئتمان ، والمحددات الواردة بالسياسة الإئتمانية لكل بنك في هذه النوعية من الائتمان ، يكون تقديم التمويل المصرفى لشركات التنمية العقارية العاملة في مجال إنشاء الوحدات السكنية بغرض بينها وفقا للضوابط والقواعد التالية : -
1- أن تكون الارض المقام عليها الوحدات السكنية مملوكة للشركة المقترضة او صدر بها قرار تخصيص من الجهة المالكة لها ………."

2- مخالفة البنك للفقرة الثانية من المادة الاولى من قرار مجلس إدارة البنك المركزى المذكور بشأن عدم قيامه بالفصل التام بين التمويل المقدم للشركة المدعى عليها وتمويل الراغبين في شراء الوحدات السكنية وهى شركة الدار للتسويق والتنمية العقارية وذلك بشأن عقد البيع والقرض والرهن المحرر بين كل من شركة أندلسية للاستثمارات العقارية المدعى عليها الأولى باعتبارها بائعة لعدد من الوحدات من ضمنها الوحدة محل التداعى ومتخالصة بالثمن وكفيلة للقرض الممنوح من البنك العقارى إلى شركة الدار وحصول البنك المدعى عليه الثانى على الحكم الصادر بجلسة 4/5/2019 من محكمة الإسكندرية الإقتصادية في الدعوى رقم 13 لسنة 7 ق ضد كل من شركة أندلسية للاستثمارات العقارية باعتبارها بائعة لعدد من الوحدات من ضمنها الوحدة عين التداعى باعتبارها كذلك كفيلة وشركة الدار للتسويق والتنمية العقارية باعتبارها مدينة راهنة وذلك بإلزامها بأن يؤديا بالتضامن بينهما مبلغ وقدره ستون مليون وخمسة واربعون ألف وتسعمائة وسبعة وثلاثون جنيها وثلاثة وتسعون قرشا حتى 30 / 6 / 2013 وما يستجد من فوائد اتفاقية بواقع 18% سنويا حتى تمام السداد
حيث تنص الفقرة الثانية من المادة الاولى من قرار مجلس ادارة البنمك المركزى المذكور على " 2- الفصل التام بين التمويل المقدم لشركة التنمية العقارية وتمويل الراغبين في شراء الوحدات السكنية …………"

3- مخالفة البنك المدعى عليه الثانى لأحكام المادة الثالثة من قرار مجلس إدارة البنك المركزى المذكور من حيث التزام البنك المدعى عليه بفتح حساب خاص لحساب المشروع تودع فيه كافة متحصلات بيوع وحدات المشروع من مقدمات وأقساط وغرامات تأخير وعمولات ومقابل تنفيذ أعمال إضافية وغيرها بالإضافة إلى التمويل المقدم من البنك واموال الشركة الذاتية للمشروع ، ولا يستخدم رصيد الحساب إلا في الإنفاق على المشروع ، وبما يتناسب مع ما تم تنفيذه من المشروع وفقا لما تقر به الجهة الإستشارية المشار اليها في المادة الأولى في البند 3 من القرار المذكور والمسؤولة عن متابعة تنفيذ المشروع واعتماد نسب الانجاز وليكون السحب من التمويل متمشيا مع هذه النسب .
وحيث أن التزام البنك بموجب ذلك يوجب عليه تأكده من قيام الجهة الإستشارية المعينة من قبله بالتحقق من ايداع المقدم من المشترى بموجب عقد البيع الإبتدائى المذكور وكذا التحقق من سداد قيمة الأقساط ومقابل تنفيذ الاعمال الاخرى بحساب المشروع من قبل الشركة المدعى عليه الاولى حتى في حال عدم اخطار الشركة البنك بذلك طبقا للألتزام العقدى المذكور
حيث تنص المادة الثالثة من قرار مجلس ادارة البنك المركزى المصري المذكور على " يقوم البنك بفتح حساب خاص لخدمة المشروع تودع فيه كل متحصلات بيع الوحدات السكنية من مقدمات وأقساط وغرامات تأخير وعمولات ومقابل تنفيذ أعمال اضافية وغيرها ، بالإضافة إلى التمويل المقدم من البنك وأموال الشركة الذاتية المخصصة للمشروع ، ولا يستخدم رصيد الحساب إلا في الإنفاق على المشروع ، وبما يتناسب مع ما تم تنفيذه من المشروع وفقا لما تقر به الجهة الإستشارية المشار اليها في المادة الاولى بند 3 من ذلك القرار ."
وتنص الفقرة الثالثة من المادة الأولى من القرار المذكور على " تأكد البنك من اجراء الشركة الدراسات الفنية اللازمة للتأكد من جدوى المشروع تحت اشراف استشاريين متخصصين من قبل البنك ، مع استعانة البنك بجهة استشارية متخصصة لمتابعة تنفيذ المشروع واعتماد نسب الانجاز ، وليكون السحب من التمويل متمشيا مع هذه النسب ………"






بناء عليه
نلتمس من سيادتكم 1- الحكم بالطلبات الواردة بأصل صحيفة الدعوى
2- قبول الطلب العارض بإضافة سبب جديد لموضوع الدعوى مع بقاء موضوع الطلب الاساسى وذلك بشأن مسؤولية البنك العقارى المصري العربى وذلك بشأن الأسباب الواردة بالبند الرابع من مذكرة الدفاع والمتعلقة بضوابط وقواعد التمويل المصرفى لشركات التنمية العقارية العاملة في مجال إنشاء الوحدات السكنية بغرض بيعها .
وتفضلوا بقبول فائق التقدير والاحترام ،،،
مقدمه لسيادتكم /


محام وسياسى مصرى
للتواصل هاتفيا أو عبر الواتس : 00201288273093
ايميل : [email protected]

#مؤمن_رميح (هاشتاغ)       Moamen_Romaih#          

---

اشترك في قناة ‫«الحوار المتمدن» على اليوتيوب
حوار مع الكاتب البحريني هشام عقيل حول الفكر الماركسي والتحديات التي يواجهها اليوم، اجرت الحوار: سوزان امين	حوار مع الكاتبة السودانية شادية عبد المنعم حول الصراع المسلح في السودان وتاثيراته على حياة الجماهير، اجرت الحوار: بيان بدل

كيف تدعم-ين الحوار المتمدن واليسار والعلمانية على الانترنت؟

تابعونا على:

الفيسبوك

التويتر

اليوتيوب

RSS

الانستغرام

لينكدإن

تيلكرام

بنترست

تمبلر

بلوكر

فليبورد

الموبايل

كيفية إشراك-إيصال مواضيعكم أو مواضيع تهمكم  إلى اكبر عدد ممكن من القراء والقارئات