أحمد حمدي سبح
كاتب ومستشار في العلاقات الدولية واستراتيجيات التنمية المجتمعية .
(Ahmad Hamdy Sabbah)
الحوار المتمدن-العدد: 8490 - 2025 / 10 / 9 - 02:57
المحور:
الادارة و الاقتصاد
مع العلم أن العائد على الإستثمار في الإستثمار العقاري يتأتى 30-50% منه تقريبآ من مقدمات حجز وأقساط العملاء ، وليس من رأس المال الأصيل الخاص بالمستثمرين أو قروض البنوك ، وعليه فلابد من اتخاذ ذلك في الحسبان عند ضرورة الإلزام الجبري بتحديد هوامش الربحية لشركات المقاولات والتطوير العقاري وفقآ لحجم المشروع ، مع تحديد مدد التنفيذ المسبقة وفقآ لحجم كل مشروع .
مع تحديد جبري لهامش ربح إجمالي بحد أقصى قدره +20% فوق سعر الخصم المعلن من البنك المركزي للمشروعات الصغيرة بمدة تنفيذ لا تزيد عن سنتين ، و+40% في المشروعات المتوسطة بمدة تنفيذ لا تزيد عن 3 سنوات ، و+60% في المشروعات الكبيرة بمدة تنفيذ لا تزيد عن 4 سنوات ، و+80-100% في المشروعات العملاقة وترتفع لحدها الأقصى (ال 100%) إن كانت مميزة ومؤثرة landmark بمدة تنفيذ لا تزيد عن 5 سنوات .
مع هامش فترة سماح قدرها 6 أشهر لكل المشروعات لمواجهة التعثرات الفنية الإنشائية ، مع فرض غرامة موحدة لصالح جهاز المدينة التابع له المشروع وحاجزي المشروع عن كل يوم تأخير فوق الأشهر الست بواقع 3% من قيمة مجمل الأقساط المحصلة ، مع فرض عقوبات وغرامات قاسية في حال عدم الإلتزام أثناء التسليم بالجودة والمواصفات المعلنة والمتَعَهد بها من قِبل مالك المشروع .
ويتم الإلزام الجبري بدون أية تلاعبات أو استثناءات ، بسداد مقدمات وأقساط التمليك عبر حساب بنكي خاص بالمشروع Escrow Account كضامن لحقوق المقاولين والملاك ، وتحت إشراف جهاز المدينة أو الحي ، وذلك بعد الإنتهاء من 20-40% من المشروع على الأقل ، وتتناسب النسبة عكسيآ مع حجم الملاءة المالية للشركة المالكة للمشروع .
مع إقرار ألا تزيد نسبة التحميل من خدمات ومسطحات عامة على 10% من المسطح الإجمالي للوحدة العقارية في المباني المستقلة ، و 15% في الكومباوندات بأي حال من الأحوال .
مع نزع ملكية المشروع وعرضه في مزايدة علنية حال تعثر الشركة عن إتمام تنفيذه لمدة 6 أشهر أخرى ، مع تطبيق غرامات وعمولات وعقوبات إضافية عليها تصل لحد الشطب ومنع ملاكها من تأسيس شركات جديدة ، مع وضع وتصنيف الشركات في قائمة يتم تجهيزها لتوضيح مدى جودة أعمال كل شركة مقاولات بناء على سوابق أعمالها ومعاملاتها .
وبالنسبة للإيجار ... فلابد من تحديد الحد الأدنى لمدد الإيجار ب 5 سنوات للسكني ، و 7 سنوات للإداري ، و 10 سنوات للتجاري والصناعي ، يُمنع فيهم تطبيق أية زيادة على القيمة الإيجارية ، مع إلزام المستأجرين بدفع مصاريف الصيانة المقررة والضرائب العقارية ، وتحدَّد القيمة الإيجارية للمتر المربع من خلال جهاز المدينة أو الحي التابع له الوحدة العقارية وفقآ لتصنيف جودة التشطيبات من ألترا لوكس ، وسوبر لوكس ، ولوكس .
مع البدء بخصم عن الأسعار الحالية بنسبة لا تقل 30-40% لوجود مبالغات هائلة في القيم الحالية باختلاف المناطق والمستويات خاصة بسبب سماسرة شركات التسويق العقاري ، ولا يُعترف بأية عقود إيجارية تتجاوز الأرقام الرسمية وتُفسر لصالح المستأجر ويُغرم المالك بغرامات قاسية لأية تلاعبات من جهته .
ويجوز رفع القيمة الإيجارية أثناء مدة العقد الإيجاري في حال قيام الحكومة بالسماح بذلك بقرار إداري رسمي معلن ، في حال إنخفاض قيمة العملة ( بشكل مستقر ) أمام سلة من العملات الأجنبية المعتمدة بنسبة تعادل نفس نسبة الإنخفاض بشرط ألا يقل الإنخفاض ( إن حدث ) عن 15% والعكس صحيح بإزالة ذلك الأثر حال معاودة إرتفاع قيمة العملة المحلية وخفض القيم الإيجارية بشكل مناسب ومتناسب مع كل إرتفاع مستقر بنسبة 15% في قيمة العملة المحلية .
وتسهيل إجراءات الرهن أو ما يعرف تجاوزآ ( لأغراض الدعاية الدينية المتزمتة ) بالتمويل العقاري ، وفقآ لخريطة سعرية محددة وفقآ ل 20 مرة قيمة المعلن من القيمة الإيجارية الرسمية المعتمدة من الأحياء وأجهزة المدن التابع لها الوحدة العقارية المراد تمويلها ، مما يساهم في تجاوز منح الإئتمان وفقآ لتلاعبات السوق العقاري ، ويعزز من هامش الأمان لدى البنوك ، والإلتزام بالقرارات والأسعار الرسمية ، ويساهم في تقليل التلاعبات والمبالغات .
وتعديل نظام عمولة شركات السمسرة أو التسويق العقاري في الإيجار والبيع ، لصالح رسم محدد ثابت تحدده الحكومة بحد أقصى ، وتقوم أجهزة المدن بتحديده التفصيلي في نطاق الحد الأقصى وفقآ لمستوى النشاط العقاري في كل مدينة ، وذلك لمنع تجاوزات وتلاعبات الأغلبية العظمى من شركات السمسرة ، تلك التلاعبات اللاتي تسببت ضمن منظومة الجشع والإستغلال ( إلى جانب السياسات العامة الفاشلة ) في نفخ أسعار السوق العقاري لمستويات لايصدقها أي عقل عاقل ومنطقي ، بحثآ عن أعلى كم ممكن من الأرباح الإضافية في نطاق ذات العمولات ، ليتحول الأمر في أغلب الحالات للصوصية شرهة مقنعة .
وتحديد الحد الأقصى من الملكية العقارية من وحدات عقارية (أيآ كان نوعها فيما عدا الصناعي) وأراضي فضاء للأفراد ، بوحدتين في نطاق ذات المحافظة ، و5 في نطاق الجمهورية ، و3 بإسم أبناءه القُصَّر ، مع مضاعفة قيمة الضريبة العقارية المستحقة عن كل عقار زائد عن عقاره السكني والتجاري الأصلي ، مع نزع ملكية الأراضي الفضاء والتعويض بنصف قيمتها مخصومآ منها الضرائب المدفوعة سابقآ والمستحقة عن البيع في حال عدم إتمام الإستغلال والتعمير خلال المدة المقررة ، وذلك بعد إعادة بيعها وتخصيصها .
منع تملك الأجانب للعقارات في مصر ، ومنع استئجارهم للعقارات إلا إذا كانوا يحملون وثائق دبلوماسية معتمدة ، أو يحملون صفة لاجئين بشكل رسمي معتمد ، وفقآ لقدرات الإستيعاب المتاحة مع توزيعهم على مختلف المحافظات منعآ لتركزهم وضغطهم على الأسعار والخدمات في نطاق مدينة أو محافظة معينة .
وكل ذلك لمنع استفادة الأجانب وخاصة العرب من فروق العملة لصالحهم وتسببهم بالتالي في مزيد من الإرتفاع في أسعار العقارات ، خاصة وأن العرب الخليجيون يميلون للإستثمار والمضاربة المكثفة في العقارات ، كما أن كثيرآ من أصحاب شركات التطوير العقاري والمقاولات والسمسرة يفضلون العميل الخليجي لسهولة استغلاله والبيع له بأسعار مضاعفة ، ثم يطالبون العميل المصري بدفعها في المراحل اللاحقة لذات المشروع أو في مشاريع أخرى .
تحقيقآ للعدالة وملكية المصريين في مواردهم العامة دون حكرها على مجموعة أفراد منهم ، فإنه لابد دستوريآ من ضرورة نزع ملكية القصور والڨيلات والشاليهات على الصف الأول من كل الساحل الشمالي ، مع تعويض أصحابها بنسبة مدروسة من قيمة عقاراتهم ، وذلك بقيمة لا علاقة لها بالمبالغات التقييمية الرهيبة السائدة هناك ، بالإضافة لتملك نسبة من الأسهم و وحدات فندقية بديلة في ذات الفنادق والمنتجعات اللاتي ستُبنى على أراضي عقاراتهم .
مع إعادة تقسيم الساحل الشمالي ، بتجميع وتوزيع قراه السياحية على عدة مدن متطورة بدء من سيدي كرير ومدمج في كل منها ظهير صحراوي مقابل ، وهذا لتعزيز استغلال الساحل الشمالي ، ليصبح الساحل الشمالي كما شرم الشيخ والغردقة ملكآ لكل المصريين وموردآ دائمآ ومتجددآ للعملة الأجنبية وفرص العمل والإستثمارات والخدمات المختلفة لطيلة العام ، مع ضرورة تخصيص شواطئ خاصة لمنع تواجد واختلاط المخازيم (متخلفين ، متزمتين ، شهوانيين ، همجيين) ، لحين تحقيق النهضة الثقافية ومعالجة الظلام الفكري .
البدء في إطلاق تطوير رسمي وقومي
لمنطقة الساحل الشمالي الشرقي الذي يمتد في سيناء وصولآ لرفح ، بما يتجاوز مثالب مرحلة الساحل الشمالي الغربي ومستفيدآ من دروسه ومتجاوزآ لعشوائية وغبائية تخطيطه الأولي ، ويخفف الضغط عن منطقة الساحل الشمالي الغربي ويوفر متنفسآ جديدآ للمصريين ، وموردآ جديدآ للعملة الأجنبية ، وموطنآ لإستثمارات جديدة محلية وعالمية وفرص عمل لملايين المصريين .
إصدار تعديل تشريعي ملزم بتسهيل وبتسجيل العقارات فور شرائها أو استئجارها ، وتضطلع شركات السمسرة بإدارة قانونية متخصصة تابعة لها ، بعمليات الإستعلام والتسجيل تلك ، ضمن أتعابها المقررة بالرسوم المستحقة عن عمليات البيع والإيجار، حتى لو لم تتم عبرها طالما كانت في ذات نطاق مكان عملها المحدد قانونآ ، مخصوم حينها رسوم سمسرة البيع أو الإيجار .
وذلك لتوفير إيرادات رسومية وضريبية للحكومة ، ولضمان الإلتزام بالقوانين المنظمة للإيجار والتملك ، وتتبع التهديدات الأمنية ، وتحجيم غسيل الأموال وتبيُّن مصادر الأموال مما يساهم في خفض الأسعار المفتعلة بهذه الجريمة ، ولا يعترف بأية عملية بيع جديدة غير مسجلة منذ تاريخ إصدار القانون ويعاقب بالحبس والغرامة كلا من البائع والمشتري تمليكآ أو إيجارآ ، وتتضاعف العقوبة إذا ارتبط ذلك بجريمة أمنية أو غسيل أموال .
إصدار تعديل تشريعي بتحديد مدة صلاحية العقارات بمئة سنة ميلادية فقط ، مما يدفع لمزيد من التحديث والتطوير العقاري الحضاري ، ويساهم بشكل كبير في تحجيم أية إرتفاعات في الأسعار ، وإعادة العقار لسيرته ووظيفته الأولى وهي توفير محل للعيش ومحل لتجارة السلع والخدمات .
تعزيز تمويل صندوق التنمية الحضرية ، بفرض رسوم على المعاملات الإدارية ، ونسبة مستقطعة من الضرائب العقارية ، وقبول التبرعات والمنح المحلية والدولية ، والتعاقد مع البنك المركزي والإتحاد العام لبنوك مصر لتوفير تمويلات مدعمة منهم ومن الحكومة كذلك .
وذلك لدعم وتنمية وإحلال وتجديد المناطق الشعبية والبِكر ، بما يساهم في نقل الكتلة السكانية من التمركز في مناطق معينة وتوفير بدائل أكثر جودة لها والإرتقاء بالمظهر الحضاري الذي تشوه على مدار عشرات السنين ، وبما ينعكس على إنخفاض الأسعار نتيجة تقليل الطلب على الأحياء والمدن المختلفة الأكثر تطورآ الملاصقة للمناطق الشعبية المتدهورة ، ورفع مستوى معيشة وجودة حياة الجميع .
إطلاق برنامج ومنهج عمل تثقيفي وإعلامي وجماهيري عام ، قائم على تغيير العقلية التي تمت تغذيتها بشكل مباشر وغير مباشر ، مستترآ في البداية ثم صريحآ منذ تسعينيات القرن العشرين .. بالإستثمار والمضاربة في العقارات ، ليخرج من وظيفته السكنية والتجارية الأصيلة لخانة المضاربة والمتاجرة الشنيعة الجشعة ، بل لم تعد أسعاره نتيجة لإنخفاض العملة بل من أسبابها الرئيسة .
فكل إرتفاع غير مبرر في أية سلعة بما فيها الذهب والعقارات إلا في نطاق الجشع والمضاربات والتلاعبات .. هو دفع لمزيد من إنخفاض قيمة العملة وفقدان الثقة في ورقها البنكنوت ، طالما استثنينا السياسات العامة المتواطئة أو المخرِّبة للحكومات الغبية والفاشلة أو عجز الموارد أو الكوارث الطبيعية ... ليستمر الإفقار والتشريد المتعمد والممنهج للجميع ، بمستويات لم يسبق لها مثيل .
بدءً بمنازل وضيعة في أحياء شعبية فقيرة أضحت بمئات الألوف وأكثر ، وصولآ لإسكانهم في 50 مترآ مربعآ وبملايين الجنيهات ، أو حتى ڨلل صغيرة محدودة المساحات بعشرات الملايين من الجنيهات ، لأجل قصور وقلاع جلاديهم ... وبين هذا وذاك شباب يبحث عن حقه في سكن يأويه فيلوذ بحكومة تحالفت مع قُطاع طريقه ورعت حطَّام أمله .. لتبيع له حلمآ بعيد المنال والمكان بملايين الجنيهات .. فإذا كان رب البيت بالسوط ضارب فشيمة أهل بيته الرقص على جثث الخراف .
Ahmad Hamdy
مستشار اقتصاد سياسي وعلاقات دولية .
#أحمد_حمدي_سبح (هاشتاغ)
Ahmad_Hamdy_Sabbah#
ترجم الموضوع
إلى لغات أخرى - Translate the topic into other
languages
الحوار المتمدن مشروع
تطوعي مستقل يسعى لنشر قيم الحرية، العدالة الاجتماعية، والمساواة في العالم
العربي. ولضمان استمراره واستقلاليته، يعتمد بشكل كامل على دعمكم.
ساهم/ي معنا! بدعمكم بمبلغ 10 دولارات سنويًا أو أكثر حسب إمكانياتكم، تساهمون في
استمرار هذا المنبر الحر والمستقل، ليبقى صوتًا قويًا للفكر اليساري والتقدمي،
انقر هنا للاطلاع على معلومات التحويل والمشاركة
في دعم هذا المشروع.
كيف تدعم-ين الحوار المتمدن واليسار والعلمانية
على الانترنت؟
|
ارسل هذا الموضوع الى صديق
|
حفظ - ورد
|
بحث
|
إضافة إلى المفضلة
|
للاتصال بالكاتب-ة
اليوتيوب
لينكدإن
تيلكرام
تمبلر
بلوكر
الموبايل
