قراءة متانية فيي القانون 10 للتنظيم العقاري

منذر خدام

الحوار المتمدن-العدد: 5865 - 2018 / 5 / 5 - 00:01
المحور: مواضيع وابحاث سياسية
    

أصدر الرئيس السوري بشار الأسد بتاريخ 19/3/2018 المرسوم 10 يعدل بموجبه بعض مواد المرسوم 66 لعام2012 المتعلق بتنظيم الوحدات الإدارية. شملت التعديلات المواد ذوات الأرقام 5-6-8-9-10-12-13-17-19-20-21-22-25-26-27-28-29-30-31- 33- 34 - 35 -38-44-45-51-59-61-68.
لقد أثار هذا المرسوم جدلا واسعا في اوساط السوريين وخاصة المهجرين منهم على وجه الخصوص، وعده كثيرون بأنه يهدف إلى نزع ملكيات من غادرو سورية وتركو املاكهم وراءهم، في حين عده آخرون تطويرا لقانون التنظيم العقاري في الظروف المستجدة، وما حصل لكثير من البلدات والقرى والمدن من دمار نتيجة الصراع المسلح المستمر في سورية. وكما هي العادة فإن كثير من التعليقات جاءت جاهزة بعيدة عن أية قراءة موضوعية لنص المرسوم وما تضمنه من تعديلات على نص المرسوم رقم 66. ما هي حقيقة هذا المرسوم؟ وما هي مبرراته؟ وهل فعلا يشكل خطرا على حقوق الملكية لكثير من السوريين.
من المعلوم ان التنظيم العقاري في سورية كان يستند إلى القانون 107لعام 2011 ، والقانون 66 لعام 2012 وهما قانونان بنيا أساساً على أساس الواقع التنظيمي القائم للوحدات الإدارية، لينظرا في تنظيم التوسعات الجديدة في الوحدات الإدارية وإزالة العشوائيات بصورة رئيسة . فمن المعلوم أن أغلب الوحدات الإدارية كانت منظمة بطريقة تقليدية، بيوت متلاصقة، شوارع ضيقة، لا توجد فيها مساحات خضراء كبيرة( حدائق)، وتفتقر إلى أبنية خدمية حديثة. الذي حصل نتيجة الحرب ان قرى وبلدات واحياء كثيرة في المدن قد صارت على الأرض مدمرة، ومن المنطقي ان لا يعاد بناؤها على صورتها السابقة، بل على شكل حديث . وأن القيام بذلك على اساس قانون التنظيم العقاري القديم صار غير ممكن، لذلك كان لابد من تعديله ليسمح بذلك. هذا هو من حيث الأساس والجوهر المبرر الرئيس لصدور المرسوم رقم 10 معدلا لبعض مواد القانون 66 لعام 2012.
لقد تركزت الانتقادات للقانون الجديد، في الغالب الأعم، على انه لا يصون حقوق الملكية لمالكي العقارات قبل التنظيم الجديد، بل جاء لينزع ملكية من تمرد على النظام او شكل حاضنة له كنوع من العقوبة له.
بداية ينبغي الإشارة إلى أن التنظيم الجديد ليس بالضرورة أن يشمل جميع الوحدات الإدارية السابقة،
وما سوف يتم تنظيمه يحتاج إلى صدور مرسوم جديد خاص به، وذلك بحسب نص المادة 1 من المرسوم رقم 10. تنص المادة 1 على : " يصدر بمرسوم بناء على اقتراح وزير الادارة المحلية والبيئة إحداث منطقة تنظيمية أو أكثر ضمن المخطط التنظيمي العام للوحدات الادارية المعرفة بالمرسوم التشريعي رقم 107 لعام 2011 استنادا إلى دراسات ومخططات عامة وتفصيلية مصدقة والى دراسة جدوى اقتصادية معتمدة". إذا فقط في " ضوء دراسات ومخططات عامة وتفصيلية مصدقة، وإلى دراسات اقتصادية معتمدة" سوف يعاد النظر في تنظيم الوحدات الإدارية التنظيمية السابقة، وليس بصورة اعتباطية وانتقائية كما ذكرت بعض الانتقادات للمرسوم رقم 10.
ومن الطبيعي والمنطقي في بداية أية عملية تنظيمية جديدة ان يتم التحقق من أصحاب حقوق الملكية العقارية في الوحدات الإدارية التي سوق يشملها التنظيم الجديد. بهذا الخصوص نصت المادة 5 المعدلة على ما يلي:
أ-" تطلب الوحدة الادارية خلال مدة اسبوع من تاريخ صدور مرسوم احداث المنطقة التنظيمية من مديرية المصالح العقارية، ومديرية السجل المؤقت، أو أي جهة عامة اجاز صك احداثها مسك سجلات توثيق الملكيات إعداد جدول بأسماء أصحاب العقارات مطابق للقيود العقارية، او السجل الرقمي متضمنة الاشارات المدونة على صحائفها". بموجب هذه المادة فإن ملكية أصحاب الحقوق العقارية المسجلة مصانة، غير أن الحقوق في الأملاك العشوائية التي لم يلاحظها سجل أي من الجهات العامة المعنية بذلك لا تضمنها هذه المادة.
ونظرا لأن تغييرات كثيرة قد حصلت على العقارات من جراء الصراع المسلح فقد نصت الفقرة ج من المادة الخامسة معدلة على: "تشكل الوحدة الادارية بقرار من رئيسها خلال شهر من تاريخ صدور مرسوم احداث المنطقة التنظيمية لجنة او اكثر لحصر وتوصيف عقارات المنطقة وتنظيم ضبوط مفصلة بمحتوياتها من بناء واشجار ومزروعات وغيرها مع إجراء مسح اجتماعي للسكان في المنطقة ولها ان تستعين بالصور الفضائية والجوية للاستناد إليها في عمل اللجنة واللجان الاخرى وينص قرار تشكيلها على المدة اللازمة لإنجاز عملها". الاشكالية في هذه المادة المعدلة تتعلق من جهة بمهنية اللجنة التي سوف يتم تشكيلها، وكذلك بالمسح الاجتماعي الذي سوف تقوم به. لقد خبر السوريون كثيرا طبيعة اللجان التي يتم تشكيلها في أكثر من مجال، وكيف ان أليات الفساد تطغى على عملها. هذا لا يعني ان هذه اللجان سوف تؤثر على حقوق الملكية ذاتها، وخصوصا إذا كانت مسجلة، بل على القيمة التقديرية لها التي لها علاقة مباشرة بتوصيف العقار.
من جهة اخرى فإن المسح الاجتماعي ربما لا يأخذ بالحسبان المهجرين الذين لا يستطيعون العودة إلى ممارسة حقوقهم في ملكية عقاراتهم، وان هناك عائلات بكاملها قد قتلت جراء الصراع المسلح، وهناك غيرها ربما لن يعود مستقبلا لممارسة هذه الحقوق، في هذه الحالات المشابه فإن احتمال أن تتأذى حقوق الملكية كبير.
ولمزيد من التوثيق العقاري للملكيات لم يكتفي المرسوم 10 بما جاء في نص المادة 5 معدلة بل طلب من أصحاب الحقوق أو من ينوب عنهم بالتصريح بحقوقهم وهذا ما جاء في الفقرة أ من المادة 6 معدلة:
"تدعو الوحدة الادارية، خلال شهر من صدور مرسوم احداث المنطقة، المالكين واصحاب الحقوق العينية فيها، بإعلان ينشر في صحيفة محلية واحدة على الاقل، وفي إحدى وسائل الاعلام المرئية والمسموعة، والموقع الالكتروني لها، وفي لوحة اعلاناتها، ولوحة اعلانات المنطقة للتصريح بحقوقهم، وعلى هؤلاء وكل من له علاقة بعقارات المنطقة التنظيمية اصالة او وصاية أو وكالة أن يتقدم إلى الوحدة الادارية خلال ثلاثين يوما من تاريخ الاعلان بطلب يعين فيه محل اقامته المختار ضمن الوحدة الادارية مرفقا بالوثائق والمستندات المؤيدة لحقوقه أو صور عنها “إن وجدت” وفي حال عدم وجودها عليه ان يذكر في طلبه المواقع والحدود والحصص والنوع الشرعي والقانوني للعقار أو الحقوق التي يدعي بها وجميع الدعاوى المرفوعة له أو عليه". ونظرا لأن كثيرين من أصحاب الحقوق في الملكيات العقارية لا يستطيعون الحضور مباشرة لتقديم الثبوتيات المطلوبة فقد أجاز التعديل الجديد في الفقرة ب- من المادة 6 المعدلة لأقارب صاحب الحق بالتقدم بالثبوتيات اللازمة. " يجوز لأقارب أصحاب الحقوق حتى الدرجة الرابعة أو بموجب وكالة قانونية ممارسة الواجبات والحقوق المنصوص عليها في الفقرة السابقة نيابة عن أصحابها".
بموجب هذا التعديل صار بالإمكان حماية حقوق المنتفعين من العشوائيات بصورة رئيسية، خصوصا الذين ليس لديهم وثائق تثبت حقوقهم. الاشكالية في هذا التعديل ناجمة من أن كثير من أصحاب الحقوق لا يستطيعون التقدم بوثائق اثبات الملكية نتيجة التهجير او الوفاة، او أن الوثائق ذاتها قد تلفت نتيجة الصراع. اعتقد أنه كان يمكن الاكتفاء بما نصت عليه المادة 5 معدلة، دون الحاجة لتوثيق جديد، خصوصا وان لجنة التنظيم الجديد تملك نسخة عن هذه الوثائق بموجب منطوق الفقرة أ من المادة 5 معدلة.
يمكن للمادة 6 معدلة ان تفتح بابا جديداً للفساد سواء للحصول على الوثائق المطلوبة، او لابتزاز أصحاب الحقوق ودفعهم لبيع حقوقهم العقارية بأثمان بخسة نتيجة لعدم قدرتهم على
ممارسة هذه الحقوق.
ومن اجل متابعة تنفيذ ما جاء في المادتين 5 و6 معدلتين وتقدير قيمة العقارات نصت المادة الثامنة معدلة على تشكيل لجنة من خبراء مالكي العقارات في المنطقة التنظيمية. تنص المادة 8 معدلة على:" يتم انتخاب خبراء مالكي العقارات في المنطقة التنظيمية بدعوة عامة من الوحدة الادارية للمالكين الذين حددوا موطنهم المختار في صحيفة يومية على الأقل لانتخاب ممثليهم، ويعد الانتخاب صحيحا بأكثرية اصوات من لبى الدعوة، ويحدد في الدعوة مكان الانتخاب وزمانه". الاشكال في هذه التعديل يتعلق بالانتخاب ممن لبو الدعوة، وليس من أكثيريه أصحاب الحقوق. فإذا حضر عدد قليل منهم سوف تعد الانتخابات شرعية وسارية، ومن المعلوم أن أغلب سكان بعض الوحدات الإدارية لم يعودوا موجودين في المكان، بسبب التهجير او الوفاة. وعلى افتراض انه لم يحضر احدا من أصحاب الحقوق الاجتماع فإنه أضيف إلى المادة الثامنة المعدلة تعديلا إضافيا ينص على "إذا لم يلب أصحاب عقارات المنطقة التنظيمية الدعوة لانتخاب ممثليهم في لجنة تقدير القيمة، يقوم رئيس محكمة البداية المدنية الأولى في المحافظة بتعيين الخبيرين المشار إليهما". هنا أيضا سوف يكون للفساد والمحاباة دورهما المحتمل. ويبدو ان مشرع القانون كان يتوقع احتمال أن يؤدي الفساد دورا في هذا المجال، لذلك عمد إلى تحصين تطبيق ما جاء في المادة 8 معدلة، بالنص في الفقرة أ من المادة 9 معدلة على" يشترط في رئيس اللجنة واعضائها.. عدا ممثلي المالكين.. ألا تكون لهم قرابة أو مصاهرة حتى الدرجة الرابعة، أو أي صلة أو مصلحة قانونية، أو مالية مع أصحاب الحقوق وفق أحكام المادتين 175-176 من قانون أصول المحاكمات رقم 1 لعام 2016. "
ونظرا لأن التعديل ج من المادة ذاتها قد نص على ان تكون " اجتماعات اللجنة قانونية بحضور الرئيس وثلاثة أعضاء، وتتخذ قراراتها بالإجماع أو بالأكثرية .." فإذا غاب أو تغيب "أحد ممثلي المالكين أو كليهما لاجتماعين متتاليين يقوم رئيس محكمة البداية المدنية الأولى في المحافظة بتعيين البديل." وفي الحالات التي قد تخطئ اللجنة في تقدير قيمة العقار، او تسهو فإن لصاحب الحق الاعتراض وفي هذه الحالة يتم تصحيح الخطأ. تنص الفقرة د من تعديل المادة 9 على: " بعد صدور قرار اللجنة وسهو اللجنة عن تقدير الحصة السهمية أو خطأ حساب لمالك وبناء على اعتراضه تقوم اللجنة بتصحيح هذا الخطأ واصدار القرار اللازم بتحديد الاستحقاق المترتب نتيجة ذلك وإبلاغه إلى الوحدة الإدارية ، وعلى الوحدة الإدارية حساب القيمة السهمية المعادلة وفق النسبة المحددة بقرار لجنة التوزيع وصرفها من حساب صندوق المنطقة او استرداد ما يعادلها ايرادا للصندوق".
وحتى لا يكون تقدير قيمة العقارات خاضعا لمزاج اللجنة واهوائها فقد حدد القانون في تعديله للمادة 10 بجملة من المعايير التي ينبغي أخذها بالحسبان. فقد جاء في الفقرة أ معدلة:" تراعي اللجنة في تقدير قيمة العقارات الداخلة في المنطقة التنظيمية أن يكون التقدير معادلا للقيمة الحقيقية قبل تاريخ صدور مرسوم إحداث المنطقة التنظيمية مباشرة وان يسقط من الحساب كل ارتفاع طرأ على الاسعار نتيجة احداثها او المضاربات التجارية اذا كان هذا الارتفاع بالقيمة لا يبرره ارتفاع مماثل في المناطق المجاورة مع الأخذ في الحسبان حين تقدير القيمة الآتي..
.. ضبوط التوصيف المعدة من قبل اللجنة المشكلة بموجب الفقرة /ج/من المادة /5/ من المرسوم التشريعي رقم /66/ لعام /2012/ المعدلة وفق أحكام هذا القانون.
.. موقع الأرض وما عليها من أبنية وانشاءات وقربها من مركز الوحدة الادارية واتصالها بالعمران وتوفر المرافق العامة والصفة التنظيمية ونظام ضابطة البناء.
.. تصنيف الاراضي الزراعية وما عليها من اشجار وزراعات وموقعها وطبيعتها وصفاتها ومنتجاتها وقربها من الطرق والمرافق العامة ومصادر الري فيها."
اما فيما يخص قيمة الأبنية المخالفة فقد نصت الفقرة ب من المادة 9 المعدلة على الاتي:" يتم تقدير قيمة الابنية المخالفة لغاية حساب تعويض بدل الإيجار والاخلاء ولا تدخل ضمن جدول التقدير المحددة بالمادة /11/ من المرسوم التشريعي رقم 66 لعام 2012" .
وعلى افتراض أن الفساد استطاع أن يخترق خطوط الحماية المذكورة اعلاه، او ان اللجنة لم تكن عادلة في تقدير قيمة العقارات، فقد جاء التعديل في المادة 12 ليعطي للقضاء دورا: تنص المادة 12 معدلة على: " تبت محكمة الاستئناف المدنية في المحافظة في الطعون الواقعة على القرارات النهائية للجنة وذلك في غرفة المذاكرة بقرار مبرم وخلال مدة لا تتجاوز ثلاثين يوما من تاريخ تسجيل الطعن ولا يوقف الطعن إجراءات تنفيذ المنطقة".
من الواضح مما استعرضناه اعلاه من تعديلات على مواد القانون 66 لعام 2012، أن حماية حقوق الملكية العقارية مؤمنة وعلى مستويات من الحماية متعددة. هذا لا يعني أبدا أن جميع أبواب الفساد قد اغلقت تماما، فقد يستفيد من غياب أصحاب الحقوق للتلاعب في قرارات اللجنة أو احكام المحاكم.
بعد أن تصدر القرارات او الأحكام القطعية لقيمة العقارات سواء من قبل اللجنة او المحكمة ، بموجب الفقرة أ من تعديل المادة 19 بما يأتي:
1-اعداد دراسات متكاملة للبنى التحتية بالاستفادة من بيوت الخبرة المختصة.
2-تنفيذ المرافق العامة والبنى التحتية من طرقات وارصفة وحدائق وملاعب وساحات ومياه وصرف صحي وكهرباء واتصالات وغيرها من الخدمات وإيصالها إلى المقاسم الملحوظة وذلك بأحدث المواصفات وتعود ملكية المرافق والبنى التحتية المدنية الى الوحدة الادارية .
3-وضع نظام لتشغيل واستثمار وصيانة البنى التحتية في المنطقة التنظيمية وتقديم الخدمات.. يحدد فيه مآل عائدات الاستثمار حسب الحال وذلك بالاتفاق بين الوحدة الادارية والمؤسسات والشركات المختصة بتقديم الخدمات المشار اليها في الفقرة السابقة ويبين هذا النظام تفاصيل العلاقة بين ادارة المنطقة التنظيمية وتلك الجهات ضمن الانظمة والقوانين الناظمة لعملها .
وطلب التعديل ب للمادة المذكورة بأن تقوم " الجهات الخدمية بمواكبة اعمال الدراسة والتنفيذ والتشغيل والصيانة للخدمات المحصورة بها وفق احكام النظام المشار إليه" .ونص التعديل في الفقرة ج من المادة المذكورة اعلاه على ان الوحدة الإدارية تتحمل " جميع نفقات التنظيم والدراسات وتنفيذ البنى التحتية والمرافق العامة وتعويضات الاخلاء واتلاف المزروعات وجميع بدلات الايجار المستحقة للشاغلين وفق احكام المادة /44/ من المرسوم التشريعي رقم /66/ لعام /2012/المعدلة وفق احكام هذا القانون واجور المثل ونفقات البيع بالمزاد العلني وتعويضات اللجان واجور الخبراء والمتعاقدين وقيم العقود المبرمة لتنفيذ الاعمال المساحية والفنية والمكافآت والفوائد المصرفية وجميع النفقات اللازمة لإنجاز المنطقة التنظيمية والحفاظ عليها وتطوير الوحدة الادارية وازدهارها". ولهذا الغرض فقد نص تعديل المادة 20 في الفقرة أ على: " يحدث لدى الوحدة الادارية بقرار من وزير الادارة المحلية والبيئة صندوق خاص لكل منطقة تنظيمية لتغطية وتمويل كل النفقات المبينة في المادة /19/من المرسوم التشريعي رقم /66/ لعام /2012/ المعدلة وفق احكام هذا القانون ولإشادة ابنية السكن الاجتماعي والبديل وكل نفقات المنطقة التنظيمية".
وحدد التعديل في الفقرة ب من المادة ذاتها مصادر تمويل الصندوق من:
1-القروض من المصارف المعتمدة .
2-الايرادات الناتجة عن عقود المبادلة او المشاركة التي يبرمها مجلس الوحدة الادارية لغاية تمويل الصندوق مع الاشخاص الاعتباريين المختصين مقابل تمليكهم حصصا في المقاسم التنظيمية العائدة للوحدة الادارية وقيمة ما تبيعه من مقاسمها بالمزاد العلني.
3-أي إيرادات أخرى للمنطقة التنظيمية.
حدد القانون في تعديلاته للمادة 21 المقطعات المجانية لإنشاء الطرق والساحات والمشيدات العامة وغيرها مما له نفع عام بما لا ينقص من المساحة الطابقية عن 80 % لكل متر مربع.
وبعد اقرار المخطط التنظيمي الجديد والشروع في التنفيذ، فقد جعل التعديل ج من المادة 22 ملكية الوحدة الإدارية الجديدة مملوكة على الشيوع/ حتى يتم تسجيلها لاحقا باسم مالكيها. نصت الفقرة ج على: " تعد جميع مقاسم المنطقة التنظيمية المخصصة للمالكين وأصحاب الحقوق مملوكة على الشيوع فيما بينهم وتسجل مقاسمها لدى مديرية السجل العقاري باسم المنطقة التنظيمية لحين تسجيلها النهائي بأسماء مالكيها وفق الخيارات المحددة بالمادة /29/ من المرسوم التشريعي رقم /66/ لعام /2012/ المعدلة وفق احكام هذا القانون" .
ونظرا لأن قيمة المقاسم بعد التنظيم سوف ترتفع حكما، ولذلك اوجب القانون في تعديله للمادة 25 على لجنة التوزيع:
أ/ تقدير قيمة كل مقسم من مقاسم المنطقة المحددة على مصورها التقسيمي بعد استبعاد المقاسم المقتطعة وفق احكام المادة /21/من المرسوم التشريعي /66/ لعام /2012/ المعدلة وفق احكام هذا القانون.
ب/ إجراء المقارنة بين القيمة الاجمالية لجميع عقارات المنطقة التنظيمية المقدرة من قبل لجنة التقدير ومجموع قيم المقاسم التنظيمية المقدرة من قبلها.
ج/ حساب الزيادة او النقصان بينهما ونسبتها.
د/ إعادة توزيع حصص جميع اصحاب الحقوق في كامل المنطقة التنظيمية وفق نسبة الزيادة او النقصان.
وفي حال كان حساب القيمة التقديرية بالزيادة او النقصان غير مقنع لأصحاب الحقوق فقد اعطى القانون للقضاء دوراً للتدخل في تعديله للمادة 26 في الفقرة ج:"تكون قرارات اللجنة قابلة للطعن أمام محكمة الاستئناف المدني بالمحافظة خلال ثلاثين يوما من تاريخ نشر الاعلان وتبت محكمة الاستئناف بالطعن في غرفة المذاكرة خلال ثلاثين يوما"
يتضمن المرسوم رقم 10 مواد اخرى معدلة لقانون التنظيم العقاري رقم 66 لعام 2012، تتعلق اساسا بكيفية ممارسة الحقوق الجديدة المكتسبة على العقارات الجديدة نتيجة التنظيم. الخلاصة ان القانون جيد يتضمن مستويات متعددة قانونية للحفاظ على حقوق المالكين، لكن مع ذلك تبقى الهواجس من الفساد ان يؤدي دوره خلال التطبيق.

#منذر_خدام (هاشتاغ)      

---

اشترك في قناة ‫«الحوار المتمدن» على اليوتيوب
حوار مع الكاتب البحريني هشام عقيل حول الفكر الماركسي والتحديات التي يواجهها اليوم، اجرت الحوار: سوزان امين	حوار مع الكاتبة السودانية شادية عبد المنعم حول الصراع المسلح في السودان وتاثيراته على حياة الجماهير، اجرت الحوار: بيان بدل

كيف تدعم-ين الحوار المتمدن واليسار والعلمانية على الانترنت؟

تابعونا على:

الفيسبوك

التويتر

اليوتيوب

RSS

الانستغرام

لينكدإن

تيلكرام

بنترست

تمبلر

بلوكر

فليبورد

الموبايل

كيفية إشراك-إيصال مواضيعكم أو مواضيع تهمكم  إلى اكبر عدد ممكن من القراء والقارئات