الخدمات العامة ومستقبل العدالة الاجتماعية في مصر- 1 - خدمات الاسكان

إلهامي الميرغني

الحوار المتمدن-العدد: 4813 - 2015 / 5 / 21 - 13:13
المحور: اليسار , الديمقراطية والعلمانية في مصر والسودان
    

الخدمات العامة ومستقبل العدالة الاجتماعية في مصر
1- خدمات الاسكان

نص دستور مصر 2014 في المادة ( 78) علي :
" تكفل الدولة للمواطنين الحق في المسكن الملائم والآمن والصحي ، بما يحفظ الكرامة الانسانية ويحقق العادلة الاجتماعية.
وتلتزم الدولة بوضع خطط وطنية للإسكان تراعي الخصوصية البيئية ، وتكفل إسهام المبادرات الذاتية والتعاونية في تنفيذها، وتنظيم استخدام أراضي الدولة ومدها بالمرافق الأساسية في إطار تخطيط عمراني شامل للمدن والقرى ، وإستراتيجية لتوزيع السكان ، بما يحقق الصالح العام وتحسين نوعية الحياة للمواطنين ويحفظ حقوق الأجيال القادمة.
كما تلتزم الدولة بوضع خطة قومية شاملة لمواجهة مشكلة العشوائيات تشمل إعادة التخطيط وتوفير البنية الاساسية والمرافق ، وتحسين نوعية الحياة والصحة العامة ، كما تكفل توفير الموارد اللازمة للتنفيذ خلال مدة زمنية محددة.
مادة ( 63 )
يحظر التهجير القسري التعسفي للمواطنين بجميع صوره وأشكاله ، ومخالفة ذلك جريمة لا تسقط بالتقادم.
فماذا صنعت الحكومة لتحويل نصوص دستور 2014 إلي واقع علي الأرض.
تاريخ التدخل في قضايا السكن
رغم ظروف الحرب العالمية الثانية - من ۱-;-۹-;-۳-;-۷-;- إلي ۱-;-۹-;-٤-;-٥-;- – كانت الشقق متوافرة والناس تعودت الانتقال من شقة الي أخري حسب ظروف الحياة المتغيرة.ولم يكن الايجار محددا إلا بإرادة الطرفين.
عام ۱-;-۹-;-٤-;-۱-;- صدر الامر العسكري رقم ۱-;-٥-;-۱-;- (تجميد الاجرة) حسبما كان متفق عليه وسحب حق المالك في طرد المستأجر عند نهاية العقد واستمر هذا الوضع حتى نهاية الحرب العالمية الثانية. خلال الحرب العالمية الثانية والأزمة الاقتصادية استطاعت الحكومة وقف طرد المستأجرين .
بعد23 يوليه 1952 تغيرت الانحيازات الاجتماعية ، وتم إصدار سلسلة قوانين لتخفيض الإيجارات وسحب حق المالك في طرد الساكن مع نهاية العقد :
- قانون رقم ۹-;-۹-;- لسنة ٥-;-۲-;- تخفيض الايجار بنسبة ۱-;-٥-;-% علي العقارات المنشأة من1944/1/1 ۱-;- حتى 1952/9/18.
- قانون رقم ٥-;-٥-;- لسنة ٥-;-۸-;- تخفيض الايجار بنسبة ۲-;-۰-;- % علي العقارات المنشأة من 1952/9/18 حني 1958/6/11.
- قانون رقم ۱-;-٦-;-۸-;- لسنة ٦-;-۱-;- تخفيض الايجار بنسبة ۱-;-۰-;- % علي العقارات المنشأة من 1958/6/11 حتى 1961/11/5 .
واعتمدت سياسة الإسكان خلال الستينات علي بناء المساكن ذات التكلفة المنخفضة بشكل واسع وإنشاء الاحياء السكنية للعمال والموظفين بجوار المراكز الصناعية الجديدة،والتوسع في الاسكان الحكومي المتوسط.
أوضحت الدكتورة دينا نصار في دراستها عن " قضية الإسكان في مصر"
تحولت مصر من سياسة اقتصادية لمفاهيم التخطيط القومي الشامل والقطاع العام الي سياسة الانفتاح التي تعتمد علي الاستثمارات الخارجية ، وعلاقات السوق ، وإطلاق العنان للقطاع الخاص. ولقد اتسم الوضع الاسكاني وحتى الوقت الحاضر بعدة ملامح اساسية يتمثل اهمها:
۱-;- - ارتفاع ضخم في اسعار الاراضي وتكلفة المباني.
۲-;- - ندرة العمالة نتيجة الهجرة غير المخططة للدول العربية.
۳-;- - ارتفاع سعر الفائدة في صناديق التوفير والبنوك والودائع.
٤-;- - انتشار انماط المقدمات وخلوات الشقق ، ثم التحول الي التمليك بدلا من تشييد المساكن بقصد ايجارها.
- غياب الاهتمام القومي بإسكان ذوي الدخل المحدود.
- شهدت الفترة مقتل الاسكان الشعبي والصناعي وتوقف بناء المساكن منخفضة التكلفة عن طريق الدولة.
- حاولت الحكومة سد بعض الثغرات بإصدار قوانين تحقق التوازن بين المالك والمستأجر.
- حل الاسكان العشوائي محل هذا النوع من الاسكان.نتيجة زيادة حجم الهجرة من المناطق الريفية الي المدينة وتفاقم مشكلة العشوائيات.
هذه هي بعض نتائج دراسة الدكتورة دينا نصار. لكن ما حدث من منح اراضي بأسعار رمزية للمستثمرين أو بالمجان وقضايا الفساد في بافرلي هيلز ومدينتي وغيرها. تؤكد علي اعتماد الدولة الكامل علي القطاع الخاص والاستثمار الأجنبي لمواجهة مشكلة الإسكان.
الانفاق علي السكن في مصر
أكدت نتائج الدراسات الميدانية التي أجراها الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء أن الإنفاق على المسكن جاء في المرتبة الثانية من أوجه الإنفاق للأُسرة بعد الإنفاق على الطعام والشراب وغالباً ما يعكس المستوى الاقتصادى للأُسرة. وتختلف نسب الإنفاق وتتباين من أسرة إلى أخرى وفقاً لخصائص رئيس الأسرة الديموجرافية والاجتماعية والاقتصادية وكذلك خصائص الوحدة السكنية سواءً كانت ملك أو تمليك أو إيجار .... الخ.
أرتفع الإنفاق على المسكن ومستلزماته للعام ٢-;-٠-;-١-;-٠-;- /٢-;-٠-;-١-;-١-;- ليبلغ 19.4% مقارنة ب ١-;-٧-;-.٣-;-% عام ٢-;-٠-;-٠-;-٨-;-/٢-;-٠-;-٠-;-٩-;- ويأتي في المرتبة الثانية بعد الانفاق علي الطعام والشراب . لذلك فإن أي ارتفاع في قيمة السكن تنعكس حتماً علي إنفاق الاسرة علي الطعام والشراب.
تشير بيانات مستويات الإنفاق على المسكن ومستلزماته والأثاث والتجهيزات وفقاً لأقاليم الجمهورية بين عامى ٢-;-٠-;-٠-;-٨-;-/٢-;-٠-;-٠-;-٩-;-،٢-;-٠-;-١-;-٠-;- /٢-;-٠-;-١-;-١-;- . قد ارتفع متوسط الإنفاق السنوى للأسرة على المسكن ومستلزماته من ٣-;-٠-;-٥-;-٥-;-.٨-;- جنيه عام ٢-;-٠-;-٠-;-٨-;- / ٢-;-٠-;-٠-;-٩-;- إلى ٣-;-٧-;-٤-;-١-;-.٩-;- جنيه عام ٢-;-٠-;-١-;-٠-;- / ٢-;-٠-;-١-;-١-;- كما ارتفع نصيب الفرد من ٦-;-٤-;-٦-;-.٨-;- جنيه إلى ٧-;-٩-;-٢-;-.٣-;- جنيه على التوالى. وكذلك ارتفع متوسط الإنفاق السنوى للأسرة على الأثاث والتجهيزات من ٦-;-١-;-٦-;-.٥-;- جنيه عام ٢-;-٠-;-٠-;-٨-;- / ٢-;-٠-;-٠-;-٩-;- إلى ٧-;-٨-;-٤-;-.٣-;- جنيه عام ٢-;-٠-;-١-;-٠-;- / ٢-;-٠-;-١-;-١-;- وذلك لإجمالى الجمهورية.
لذلك مع تحول نمط السكن في مصر من الايجار إلي التمليك وإطلاق يد القطاع الخاص والاستثمار الأجنبي تفاقمت الأزمة وعجزت قطاعات عريضة عن اللحاق بمشروعات التمليك وخضعت لنظام الايجار الجديد الذي يلتهم جزء كبير من دخل الأسرة.كما توجد بنود اخري للإنفاق مرتبطة بالسكن هي الانفاق علي الأثاث والمفروشات والإنفاق علي المواصلات والنقل.إضافة إلي التكاليف المرتبطة بالسكن والتي تشمل الانفاق علي الكهرباء والمياه والغاز الطبيعي والصرف الصحي.
الموازنة العامة والإنفاق علي السكن
خصصت الموازنة العامة للدولة عن العام الحالي 2015/2014 للخدمات العامة مبلغ 158.7 مليار جنيه تمثل20.1 % من إجمالي المصروفات وهي تشمل الاسكان والمرافق والصحة والتعليم. وإذا كانت هذه الخدمات الثلاثة تمثل انعكاس لمدي تحقق العدالة الاجتماعية فإننا سنحاول التعرف علي ملامح هذه الخدمات من واقع البيانات الحكومية المنشورة.
خصصت الموازنة 21.9 مليار جنيه لخدمات الاسكان والمرافق المجتمعية التي تشمل الطرق والمياه والصرف الصحي وهي تمثل 2.8% فقط من مصروفات الموازنة العامة.وتبلغ استثمارات قطاع الاسكان 19.9 مليار جنيه تمثل 19.7% من إجمالي الاستثمارات الحكومية. تبين ان9.7 مليار فقط مخصص للمباني والإنشاءات السكنية بينما باقي المخصص لاستثمارات مباني غير سكنية. هل تكفي هذه المخصصات لمواجهة أزمة السكن والعشوائيات ونقص المرافق العامة؟!
يقدر البنك الدولي الوضع في مصر كالتالي “ تعاني مصر نقصا مزمنا في الوحدات السكنية وتواجه مشاكل في القدرة الشرائية. ومع وجود عجز قدره ثلاثة ملايين وحدة سكنية، فإن مصر بحاجة إلى حوالي 300 ألف وحدة جديدة كل عام. ويجب توفير 254 ألف وحدة أخرى للتعامل تدريجيا مع هذه الفجوة خلال السنوات الخمس المقبلة. وقد شهدت سوق الإسكان غير الرسمي نموا سريعا نتيجة للضعف النسبي في بناء المساكن وانخفاض الدخول مقارنة بتكلفة المساكن. ومن المقدر أن ما بين 12 و20 مليون شخص يعيشون في مناطق سكنية غير الرسمية”.
واقع سوق الاسكان
رغم وجود فجوة في سوق الاسكان تتجاوز 300 ألف وحدة سكنية سنوياً . فإن إجمالي ما تم انشائه علي مدي الفترة من 2002/2001 إلي 2013/2012 لم تتجاوز 190.8 الف وحدة عام 2008/2007 وبلغت 135.6 ألف وحدة فقط عام 2013/2012 وبما يعكس تراكم العجز السكني بما يدفع السكان للاتجاه للإسكان العشوائي.
ينقسم سوق الإسكان بين القطاع الخاص الذي يسيطر علي 77% من السوق والقطاع العام الذي لم تتجاوز مساهمته 23% عام 2013/2012. وبعد أن تخصص القطاع العام في مشروعات الإسكان الاقتصادي ، انخفض عدد الوحدات التي نفذها القطاع العام من 71.7 ألف وحدة سكنية عام 2012/2011 إلي 23.2 ألف وحدة سكنية عام 2013/2012 .بل تراجعت الدولة عن إنشاء المساكن المنخفضة التكاليف من 17.1 ألف وحدة سكنية عام 2001 إلي 466 وحدة فقط عام 2013.
تراجعت الدولة حتي في مجال الاسكان الاقتصادي ففي عام 2013/2012 لم تنشئ سوي 23.2 ألف وحدة سكنية والمحافظات انشأت 17.2 ألف وحدة سكنية بينما قام القطاع الخاص بإنشاء 47.1 ألف وحدة سكنية ليصبح القطاع الخاص مسيطر علي 66.1 % من سوق الاسكان الاقتصادي وتكاد تتوقف مساهمة هيئة تعاونيات البناء والإسكان التي كانت الملاذ للفقراء ومحدودي الدخل لتبني 300 وحدة سكنية فقط من بين 68.5 ألف وحدة تم إنشائها عام 2013/2012 .
العشوائيات حل الفقراء لمواجهة الأزمة
لم يستطيع الفقراء امتلاك اراضي او وحدات سكنية وفق نظم التمليك السائدة ومشاريع التمويل العقاري والمشروعات التي تبثها اعلانات الفضائيات عن جنة الله الموعودة وملاعب الجولف وحمامات البخار. لذلك استوطن الفقراء مناطق علي اطراف المدن وأقاموا مساكن تؤويهم وتغنيهم عن نار السوق الرأسمالي .
يوجد أكثر من 1171 منطقة عشوائية موزعة علي جميع محافظات مصر ويسكنها أكثر من 15 مليون نسمة. ويعيش 6.1 مليون في مناطق عشوائية بالقاهرة الكبري وهم يمثلون 41.4% من سكان العشوائيات في مصر.
ورغم موجود عدد من المناطق الخطرة التي تمت إزالتها أو في طريقها للإزالة ، إلا ان بعض المناطق العشوائية تمثل مطمع للمستثمرين ورجال الأعمال مثل منطقة مثلث ماسبيرو وأرض مطار إمبابة والجزر النيلية مثل جزيرة الدهب والوراق . وبدأت عمليات إخلاء قسري للسكان في العديد من هذه المناطق . كما مولت مؤسسات التمويل الدولية العديد من المشروعات مثل " القاهرة 2020" ومشروع " القاهرة 2050" وكلها تستهدف تفريغ المناطق العشوائية ونزع ملكية السكان لتحويلها الي مناطق سياحية ونقل السكان الي الظهير الصحراوي بعيداً عن فرص العمل والحياة .
كما أن استبعاد السكان من المشاركة الشعبية في الحل يزيد من تعقد المشكلة. كذلك توجد إمكانيات لتطوير بعض المناطق دون تهجير سكانها وبما يوفر مقومات حياة آدمية واتصال بشبكات المرافق العامة.
تطور رؤية الدولة لمواجهة الأزمة
مثلت إقامة المدن الجديدة بمصر أحد محاور التنمية العمرانية الشاملة و أحد أدوات مواجهة أزمة الإسكان وذلك في محاولة للحد من الزحف العمراني و إعادة توزيع السكان وتحقيق الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي بها، وذلك من خلال عدة اعتبارات لتخطيط و نمو هذه المدن الجديدة.
المجتمعات العمرانية الجديدة
بدأت فكرة إقامة التجمعات الجديدة في مصر مع منتصف السبعينات وامتدت إلى عقد التسعينات وذلك من خلال ثلاثة أجيال تاريخية لإنشاء هذه التجمعات العمرانية وتشمل هذه المراحل الزمنية أنماط مختلفة للتجمعات العمرانية ( المدن المستقلة – المدن التابعة – المدن التوءم – التجمعات العمرانية العشرة حول القاهرة الكبرى ). ولقد تكلفت المدن الجديدة في مصر أكثر من 50 مليار جنيه منها 4.6 مليار جنيه لإنشاء وحدات سكنيه و 18 مليار تكلفة إنشاء 2222 مصنعا منتجاً، و 6 مليارات جنيه تكلفة 1440 مصنعا تحت الإنشاء بجانب 15 مليار جنيه في قطاع المرافق و الخدمات. إلا أن قطاع الإسكان لم يحقق ما هو مخطط له حيث تم استيعاب نحو 800 ألف نسمة فقط من أصل 8 مليون نسمة بنسبة 10 % فقط مما هو مخطط.
مشروع إسكان مبارك للشباب
تم تخطيط هذا المشروع لإحداث طفرة حقيقة في إسكان الطبقة المتوسطة و الفقيرة، و ذلك من
خلال توفير مسكن عصري للشباب بتكلفة اقتصادية و ملائمة للشرائح السكانية المستهدفة. ويصل حجم المشروع إلى 70 ألف وحدة سكنية علي ثلاث مراحل و بمسطحات مرنة من ( 100 م 2 إلى 63 م 2) للوحدة السكنية، و تتراوح تكلفة الوحدة من (51 ألف جنيه إلى 28.5 ألف جنيه) تتحمل الدولة من( 20% إلي 45 %) من تكلفة الوحدة و يسدد الملاك باقي التكلفة من خلال قروض ميسرة علي 40 سنة. وتبلغ القيمة الاستثمارية لهذا المشروع ( 4 مليار جنيه) . تتحمل الدولة نحو 1.5 مليار جنيه دعما للشباب - (وزارة الإسكان 2000).
مشروع إسكان المستقبل
يمثل مشروع إسكان المستقبل اتجاه أخر في تمويل مشروعات الإسكان الاقتصادية في مصر،حيث يعتمد بشكل أساسي علي التمويل الأهلي و الخاص بجانب تبرعات رجال الصناعة والأعمال في مصر وهو المشروع الذي كان يرعاه جمال مبارك والحزب الوطني. ويهدف المشروع إلى إقامة نحو 70 ألف وحدة سكنية اقتصادية ( 63 م 2)، في أراض مزودة بالمرافق الأساسية بالمدن الجديدة بتكلفة إجمالية 1.2 مليار جنية منها 1 مليار من خلال جمعية إسكان المستقبل من التبرعات و المشاركة الأهلية بالتمويل.و تم التخطيط للمشروع علي ثلاث مراحل تستوعب في مجملها 70 ألف أسره و تتمتع كل الوحدات بقروض تعاونية مدعومة، وأقساط في متناول مستوي دخول الأسر الفقيرة.
المشروع القومي للإسكان
يهدف المشروع إلي توفير وحدات سكنية للشباب محدودي الدخل بمعدل 85 ألف وحدة سنويا باجمالى 500 ألف وحدة خلال 6 سنوات قدرت الميزانية التقديرية للمشروع 34 مليار جنيه ويبدأ في2005/10/1 وينتهي2011/9/30 بإشراف الجهاز التنفيذي للمشروع القومي للإسكان ( وزارة الإسكان) .
البرنامج يهدف لتوفير المسكن الملائم للمواطنين محدودي الدخل بمساحة ( 63 م 2 ) وإتاحة 500 ألف وحدة سكنية خلال 6 سنوات ( القاهرة / الوجهة البحري / الصعيد / المدن الجديدة( بحيث توفر الدولة من 15 - 25 ألف جنية للمواطنين المستفيدين ومقدم / حجز ) 5000 جنية( للوحدة وقسط شهري) 160 جنية( متزايد بنسبة 7.5 % سنوياً .وقد روعي اختلاف رغبات المواطنين وميولهم ومستوى دخلهم عند تحقيق هذا البرنامج الذي تم تخطيط تنفيذه من خلال ( 7 ) محاور رئيسية :-
- محور تمليك الوحدات السكنية ) محافظات / مدن جديدة ( ( بمساحة 63 م 2 ).
- محور تخصيص أراضى بالمدن الجديدة للمستثمرين لتوفير وحدات سكنية بمساحة ( 63 م 2 ).
- محور توفير أراضى للأفراد بمساحات صغيرة ( 150 م 2 ) بالمدن الجديدة " ابني بيتك ".
- محور إنشاء وحدات بمساحات صغيرة بمساحة 42 م 2 للمواطنين الأولى بالرعاية بالإيجار( محافظات – مدن جديدة ).
- محور إنشاء وحدات مساحة ( 63 م 2 ) بالإيجار بالمحافظات و المدن الجديدة و هيئة الأوقاف .
- محور تمليك بيت العائلة بمدينة 6 أكتوبر بمساحة ( 63 م 2 ).
- محور تمليك البيت الريفي و البيت البدوى بالمحافظات.
لم تتجاوز نسبة التنفيذ والوحدات التي تم تسليمها للمواطنين 63.2% فقط بواقع 384.3 ألف وحدة من بين 608.1 ألف وحدة استهدفها المشروع. في مشروع الأولي بالرعاية لم ينفذ إلا 50% فقط من المستهدف ، وفي اسكان القرى الأكثر فقرا تم تسليم 3.8 ألف وحدة من مستهدف 18.4 ألف وحدة ومشروع الايجار 12.3 ألف وحدة والمستهدف 37.8 ألف وحدة. وبذلك لم يحقق المشروع القومي للإسكان المستهدف منه وسقط مبارك وسقط معه المشروع.
الرئيس السيسي وأزمة الاسكان
نشرت الصحف تفاصيل مذكرة التفاهم بين شركة "أرابتك" القابضة الإماراتية مع القوات المسلحة المصرية لإنشاء مليون وحدة سكنية لمحدودي الدخل والمحافظات التي يتضمنها المشروع بجانب التصميمات المبدئية للوحدات. وتبلغ تكلفة المشرع حوالي280 مليار جنيه توازي 40 مليار دولار، ويتضمن وحدات سكنية متكاملة تتوفر فيها المرافق والخدمات التي يحتاجون إليها من متنزهات ومستشفيات ودور عبادة.
ووفقًا لما طرح وقتها فقد كان من المقرر أن تصل فترات سداد ثمن الوحدة السكنية إلى 20 سنة، مع خصم من 30 إلى 40% من قيمتها كدعم للشباب بجانب تقليص المُقدّم ليتراوح بين 10 و15 ألف جنيه. وتقضي مذكرة التفاهم بأن تقوم الشركة الإماراتية بتطوير وإنشاء مليون وحدة في 13 موقعًا بعدة محافظات معظمها بصعيد مصر حيث ستقوم "أرابتك للتكوير العقاري" بأعمال تطوير المشروع على عدة مراحل تمتد إلى خمس سنوات بينما ستقوم "آرابتك لإنشاءات” بتنفيذ المشروع الذي سيوفر مليون فرصة عمل للشباب المصري.
وتشكك الكثيرين في جدوى المشروع الذي تصل تكلفة الوحدة به إلي 280 ألف جنيه بما يفوق قدرات الشباب حديثي الزواج والأسرة محدودة ومتوسطة الدخل.وتم توقيع مذكرة تفاهم بين وزارة الدفاع والشركة الإماراتية. وبعد عام قال اللواء أركان حرب كامل الوزير، رئيس أركان الهيئة الهندسية للقوات المسلحة،أن مشروع المليون وحدة الذي تم توقيع بروتوكول بشأنه مع شركة «أرابتك» الإماراتية توقف مؤقتاً لعدم توافق أسلوب الشركة مع شروط الدولة.
لكن الدولة حسب تصريحات المسئولين لم توقف المشروع بتوقف الاتفاق الإماراتي وواصلت العمل . وقال الدكتور مصطفي مدبولي وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية الجديدة إن مشروع المليون شقة يعد من أضخم المشروعات التي نفذتها الوزارة لمحدودي الدخل والذي يشمل إنشاء مليون وحدة بتكلفة إجمالية 150 مليار جنيه خلال خمس سنوات.و أكد مدبولي خلال زيارته لأسيوط بصحبة رئيس الوزراء ، أن الوحدات السكنية التي تم تسليمها ضمن 52 ألف وحدة سكنية تم تنفيذها بالعديد من المدن العمرانية الجديدة بالمحافظات باستثمارات 6 مليار جنيه بالإضافة إلى إنشاء 200 ألف وحدة سكنية في العام ضمن مشروع الإسكان الاجتماعي والذي يعد من أهم مبادئ الدستور الجديد والذي نادت به ثورتا 25 يناير و30 يونيو.كما أشاد مدبولي بدور صندوق الإسكان الاجتماعي الذي يعتبر هو الجهاز المسئول عن إدارة هذا المشروع الضخم مؤكدًا على أن هناك 450 شركة في 440 موقع على مستوى الجمهورية ووفر 250 ألف فرصة عمل المباشرة وغير مباشرة.
كما صرح المهندس خالد عباس مساعد وزير الإسكان للشئون الفنية والمدير التنفيذى لصندوق الإسكان الاجتماعي إنه سيتم تسليم 250 ألف وحدة سكنية بمشروع الإسكان الاجتماعى "المليون وحدة" موزعة على عدد من المحافظات بنهاية 2015، بتكلفة استثمارية تبلغ 30 مليار جنيه. وأضاف ، أن تمويل الوحدات السكنية بمشروع المليون وحدة يتم وفقا للميزانية المخصصة لوحدات الإسكان الاجتماعي إلى جانب مساهمة دولة الإمارات بإنشاء 50 ألف وحدة سكنية ضمن المنحة الإماراتية بتكلفة تصل إلى 8 مليارات جنيه، والتى من المقرر الإعلان عن تسليمها خلال شهر مايو المقبل ( الحالي )عقب انتهاء أعمال التشطيبات النهائية للوحدات.
كما اقترح رئيس بنك "الإسكان والتعمير على الشباب العيش في شقق 35 متر.
ولم تتبلور علي الأرض حتي الآن نتائج تنفيذ المشروع الذي قال وزير الاسكان انهي سينتهي من250 ألف وحدة بنهاية عام 2015. ثم الجدل الذي تم حول مساحات هذه الشقق ومستويات تشطيبها.
الاستثمار الخليجي في العقار هل يحل أزمة الإسكان في مصر؟!!!
توجد عدة مشروعات خليجية في مجال الاستثمار العقاري نذكر منها:


مشاريع أونست للتطوير العقاري
وقع كلاً من شركة “أونست للتطوير العقاري ممثلة عن الجانب المصري وشركة “أسما الأراضي ممثلة عن الجانب السعودي بروتوكول تحالف وشراكه فى مجال الاستثمار العقاري واتفق كلاً الجانيين على تنفيذ عدد من المشروعات العملاقة فى مجال التطوير العقاري بعدد من المحافظات المصرية.وبموجب هذا البروتوكول تحولت شركة “أونست”، من شركة مساهمة مصريه إلى شركة مساهمة مصرية سعودية إذ تم الاتفاق على زيادة حجم استثمارات الشركة فى الخمس سنوات القادمة ، ليصل إلى 100 مليار جنيه والبدء فى افتتاح فروع لها خارج مصر فى جدة بالمملكة العربية السعودية، ودبى بالإمارات العربية المتحدة. فهل يوجد مكان لمتوسطي ومحدودي الدخل في مشروعات شركة أونست؟! لقد عرضت بعض الصحف لوقائع نصب تعرض لها بعض المتعاملين مع الشركة ثم توقف الاعلام عن متابعة القضية.
المشروع الكويتي
وقعت إحدى كبريات شركات الاستثمار العقارى الكويتية بالأحرف الأولى على اتفاق شراكة مع شركة استثمار عقارى مصرية لإقامة مشروع تجارى وسكنى وترفيهى كبير بمدينة الشيخ زايد وذلك بمقر المكتب التجارى المصرى بالكويت بتكلفة مليارى جنيه. وأوضح رئيس المكتب التجارى الوزير المفوض جمال فيصل أن هذه الشراكة - التى جاءت عقب دعوة وزير الصناعة والتجارة منير فخرى عبد النور وزير الصناعة والتجارة لرجال الأعمال الكويتيين للاستثمار فى مصر تعد أول استثمار لهذه الشركة الكويتية فى مصر مشيرا إلى أن المشروع الاستثمارى سيقام على مساحة تزيد على 117 ألف متر مربع. فهل يوجد مكان لمتوسطي ومحدودي الدخل في المشروع الكويتي؟!
مشاريع شركة داماك الإماراتية
تقوم شركة داماك العقارية حالياً 3 مشاريع عملاقة ، ويعد مشروع " خليج جامشا " أهمها وأكبرها ويقع على مساحة 32 مليون متر مربع فى منطقة البحر الأحمر ومن المتوقع أن يبلغ إجمالي قيمة بالاستثمارات حوالي 16 مليار دولار أمريكي خلال السنوات الـ 10 المقبلة ، وهناك مشروع آخر فى القاهرة الجديدة ، سيتم تنفيذه على مساحة 1500 فدان ، ومن المتوقع أن يقدم المشروع قمة التميز والرفاهية على مستوى المشروعات السكنية والتجارية وتبلغ تكلفته 5 مليارات دولار ، والمشروع الثالث سمى بمشروع بارك أفنيو فى مدينة 6 أكتوبر وتبلغ تكلفته 300 مليون دولار .فهل يوجد مكان لمتوسطي ومحدودي الدخل في مشروعات شركة داماك ؟!
مشاريع شركة إعمار الإماراتية
أعلنت شركة إعمار مؤخراً عن تطوير 4 مشاريع مهمة فى مصر هى مشروع " مراسي " على مساحة 6.25 مليون متر مربع بمحاذاة شاطئ منطقة خليج سيدى عبد الرحمن ، وتبلغ تكلتفه 1.74 مليار دولار. و " أب تاون كايرو " ، بالمقطم وتبلغ قيمته التطويرية 2.1 مليار دولار ومشروع سكنى متكامل فى منطقة التجمع الخامس ضمن القاهرة الجديدة ، وتبلغ قيمة المشروع 1 مليار دولار مشروع سكنى تجارى على طريق القاهرة ـ الإسكندرية الصحراوي يحتضن مشروع " بوابة القاهرة " وتصفه بأنه أكبر وأفخم وجهات التسوق والترفيه فى مصر. فهل يوجد مكان لمتوسطي ومحدودي الدخل في مشروعات شركة إعمار؟!
مشاريع قطر
أتمت شركة «الديار العقارية» القطرية عملية الاستحواذ على كامل أصول شركة بروة، التابعة لها، فى مصر والتى تمتلك أراضى فى القاهرة الجديدة تتجاوز 2000 فدان.ونفذت شركة بلتون لتداول الأوراق المالية عملية نقل الملكية، والتى باعت فيها شركة بروة الدولية إحدى شركات مجموعة بروة جميع أسهم شركة بروة مصر العقارية، والمالكة لكل من شركة بروة القاهرة الجديدة للاستثمارات وشركة بروة مصر للتنمية العقارية، لصالح شركة «أبواب الشرق» للاستثمار العقارى والمملوكة بالكامل لشركة الديار القطرية.وبلغت قيمة الصفقة 11.6 مليار جنيه، وقامت شركة بلتون بتنفيذ الصفقة كسمسار من طرف البائع والمشترى بقيمة اجمالية تصل 23.2 مليار جنيه.
كما تعتزم شركة الديار القطرية الانتهاء من مشروع سانت ريجيز، الواقع في القاهرة الجديدة في بداية عام 2014، وفقاً لصحيفة الشرق القطرية.ويعد: سانت ريجيز" أكبر مشروع سياحي على كورنيش النيل، ويتكون من فندقين من أكبر الفنادق بطاقة استيعابية تصل لأكثر من300 غرفة. فهل يوجد مكان لمتوسطي ومحدودي الدخل في المشروعات القطرية؟!
لذلك فرغم مليارات الدولارات التي ضختها دول مجلس التعاون الخليجي في قطاع العقار المصري . إلا أنها لا تساهم ولن تساهم ولا تهتم بمشكلة الإسكان في مصر . وتركز استثماراتها علي مشروعات الاسكان المتميز والمشاريع السياحية والترفيهية التي تضخ بها مليارات الدولارات وتتمتع بإعفاءات ضريبية وجمركية كبيرة وتحصل علي ملايين الأمتار من الأراضي بأسعار رمزية.
تمويل مشاريع الاسكان
كان تمويل مشاريع الاسكان في مصر يعتمد علي التمويل من خلال هيئة تعاونيات البناء والإسكان التي كانت الممول الرئيسي لمشروعات الإسكان في مصر بشروط ميسرة وفي متناول محدودي ومتوسطي الدخل.
تم التحول الي التمويل التجاري من خلال " بنك التعمير والإسكان " الذي دعمته الدولة ليكون الممول الرئيسي لمشاريع الاسكان بعد تهميش دور هيئة تعاونيات البناء. لكن البنك يتعامل بشروط تجارية مجحفة ولم يحل الأزمة ويوفر التمويل اللازم لمحدودي الدخل.
كما يلعب البنك دور كبير في تمويل مشروعات الإسكان المتميز مثل أوبرا سيتي بمدينة الشيخ زايد والحرية بالقاهرة الجديدة ومشروع المنتزه بشاطئ 6 أكتوبر بالعجمي. كما قام البنك ضمن المشروع القومي للإسكان بتمويل 29 ألف وحدة بالمحافظات عام 2010بتكلفة تتجاوز 866 مليون جنيه، 14 ألف وحدة بالمدن الجديدة تزيد تكلفتها علي 424 مليون جنيه .
كذلك رصد البنك المركزي 10 مليار جنيه لمشروعات التمويل العقاري لإسكان محدودي ومتوسطي الدخل بما رفع من حجم سوق التمويل العقاري إلي 5 مليار جنيه سنوياً . ويوجد الآن في مصر 10 شركات للتمويل العقاري تشارك في تمويل تملك الوحدات السكنية.
وأعرب أشرف سلمان وزير الاستثمار عن إحباطه الشديد بسبب ضعف قطاع التمويل العقاري، الذى يمثل نسبة تقل عن 1% من سوق العقار يمصر قائلا: إن «حجم التمويل العقاري في السوق يقدر بـ 2.5 مليار جنيه تمول أقل من 2000 عقد فقط وهي نسبة ضئيلة بالنسبة للمجهود الذى بذل بالسنوات الماضية لإصدار قانون لتمويل العقاري وتعديلاته، وعدد الشركات البنوك التي أصبحت تعمل بالتمويل العقاري
القوانين تساهم في تفاقم الأزمة
القانون يعكس الانحيازات الاقتصادية والاجتماعية لكل مرحلة وعادة يكون التعديل التشريعي لاحقاً علي حدوث الظاهرة واستقرارها. في اربعينات وخمسينات القرن الماضي كانت تشريعات السكن في ظل السوق الحرة ورغم ذلك وكما عرضت في جزء سابق خلال الحرب العالمية أوقفت الدولة طرد السكان ورفع قيمة المساكن.
أما الحقبة الناصرية الممتدة من بعد عدوان 1956 وحتي نكسة 1967 والتي شملت التأميمات الكبري لشركات المقاولات وانطلاق الحركة التعاونية وحركة التصنيع الكبري . كانت الدولة هي اللاعب الرئيسي لسوق السكن والمنظم له في محاولة للحفاظ علي حقوق الفقراء.بعد النكسة تقلص المخصص للإسكان الاجتماعي وتم حشد الجهود من أجل المعركة. وتمت محاولات وقتها لمواجهة ظاهرة ما عرف بالخلو في الشقق السكنية.
ثم كانت النكسة الاقتصادية والاجتماعية بتولي السادات للحكم ثم مبارك ورفع يد الدولة عن سوق السكن وإطلاق قوي العرض والطلب تفعل فعلها بفقراء الوطن الذين هربوا الي مناطق التجمعات العشوائية كحل لمواجهة عجزهم عن تدبير اسعار الشقق التمليك.
بدء خلال حكم السادات إنشاء المجمعات العمرانية الجديدة التي كان مخططاً لها أن تستوعب الفائض من الكتلة السكنية.تم إنشاء 29 تجمع عمراني جديد علي مساحة 950 ألف فدان وباستثمارات تجاوزت 60 مليار جنيه. ويبلغ عدد السكان الحالي 800 ألف نسمة تمثل 10% فقط من المخطط وبما يوضح وجود وحدات شاغرة كثيرة داخل المدن الجديدة.
لم تنجح المدن الجديدة في مواجهة الأزمة وبناء المجتمعات الجديدة واستمرت أزمة السكن في الريف المصري وتجريف الأراضي الزراعية والبناء عليها دون التفكير في حل لمشاكل السكن في الريف المصري خاصة في ظل الأسر الممتدة وضيق الحيز العمراني للقرى وهو ما دفع لارتفاع جنوني في اسعار الاراضي والمزيد من البناء علي الأراضي الزراعية.
وبدلاً من دخول الدولة كطرف وضخ استثمارات جديدة أو دعم تعاونيات الإسكان.اتخذت الدولة خطوات أدت للمزيد من تفاقم الأزمة.بأن رفعت يدها عن السوق وأطلقت الحرية للملاك في التحكم في سوق العقار.
يمثل عام 1996 علامة هامة في تاريخ سوق الاسكان في مصر حيث صدر خلاله قانون ايجارات المساكن والسماح للأجانب بتملك الاراضي والعقارات .ويمكننا رصد 3 تشريعات كبري صدرت خلال الفترة الماضية وأدت لتفاقم أزمة الإسكان هي :
أولا - القانون رقم 4 لسنة 1996
بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها والأماكن التى انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها. وهو ما يعرف بقانون الايجار الجديد. كما حاول المشرع معالجة وضع الشقق القديمة فأصدر القانون رقم 6 لسنة 1997 لمعالجة ذلك.
بصدور القانون رقم 4 لسنة 1996تم تحرير العلاقة الايجارية في المساكن وأصبح عقد الايجار محدد المدة وغير ممتد وخاصة في المساكن الجديدة. بما أضاف أعباء اقتصادية كبيرة علي الأسر المتوسطة والمحدودة الدخل من ناحية. وأدي إلي مشاكل اجتماعية كثيرة وعدم استقرار نتيجة تعنت الملاك وإنهاء العقود واضطرار المستأجرين للتنقل من سكن إلي آخر.
ثانياً – القانون رقم 230 لسنة 1996 بتنظيم تملك غير المصرين للعقارات المبنية والأراضي.
تملك غير المصرين ، سواء أكانوا أشخاصا طبيعيين أم اعتباريين،للعقارات المبنية أو الاراضى الفضاء فى جمهورية مصر العربية – أيا كان سبب اكتساب الملكية عدا الميراث – وفقا لأحكام هذا القانون .ويقصد بالتملك فى نطاق أحكام هذا القانون الملكية التامة وملكية الرقبة وحقوق الانتفاع ويقصد بالعقارات المبنية والأراضى الفضاء فى تطبيق أحكام هذا القانون المبانى والأراضي ولو لم تكن خاضعة لأحكام القانون رقم 113 لسنة 1939 فى شأن ضريبة الأطيان أو القانون رقم 56 لسنة 1954 فى شأن الضريبة على العقارات المبنية وتعتبر فى تطبيق أحكام هذا القانون شركة غير مصريه ، أية شركة – أيا كان شكلها القانونى – لا يملك المصريون أغلبية رأسمالها ، ولو كانت قد أنشئت فى مصر طبقا لأحكام القانون المصرى.
يعد هذا القانون جريمة بحق الاجيال الحالية والقادمة بالتفريط في ملكية الأرض التي هي ملك للجيل الحالي والأجيال القادمة.وهو من اسوء القوانين التي قننت بيع مصر ويجب إلغائه فوراً.

ثالثاً - قانون التمويل العقاري الصادر بالقانون رقم 148 لسنة 2001
تحققت به مرحلة جديدة من سياسات السوق المفتوح في السكن ، حيث يشكل ضربة كبري للتمويل التعاوني للسكن ، وتقليص دور هيئة تعاونيات البناء والإسكان وعدم ضخ استثمارات جديدة لها او للمحافظات وترك الملايين تحت رحمة القطاع الخاص والاستثمار الأجنبي. وبعد التحول الأول من التمويل التعاوني للإسكان إلي التمويل الرأسمالي المرتفع الفائدة في بنك التعمير والإسكان. جاء القانون 148 ليكون تتويج وتقنين للتمويل المرتفع الفائدة للعقارات من خلال البنوك.
ذلك بجانب دخول الدولة قبل وبعد ثورة 25 يناير إلي بيع الأراضي والوحدات السكنية بنظام القرعة والتي أدت لانفجار موجات متتالية من ارتفاع اسعار الاراضي والمباني.
بصدور قانون التمويل العقاري اكتملت منظومة الاستغلال الرأسمالي للسكن الذي أصبح سلعة لا يملك الكثير من المصريين تحمل ثمنها.وخضع سوق العقار لآليات السوق المفتوح وأصبح المواطن المصري ينزل المزاد علي شقة مع المستثمر السعودي والإماراتي بحيث لا يحصل عليها إلا من يدفع السعر الأعلى بغض النظر عن احتياجه ودخله.
التعاونيات هي الحل
تخضع تعاونيات الاسكان للقانون رقم 14 لسنة 1981 وتخضع إداريا لوزارة الاسكان والمجتمعات العمرانية ويبلغ عدد الجمعيات 2370 جمعية وحجم العضوية ما يقرب من 2.5 مليون عضو وحجم الأعمال حوالى 11 مليار جنية.وساهمت التعاونيات الاسكانية فى خلال العشرين عام الأخيرة فى تقديم أكثر من نصف مليون وحدة سكنية لأعضائها حيث تركزت معظم الوحدات السكنية التعاونية فى المدن الجديدة مما شجع سياسات التوسع العمرانى .
يبلغ حجم الاستثمارات فى الجمعيات التعاونية للإسكان ( الأصول – الخصوم ) حوالي سبعة عشر مليار ومائتان وسبعة وسبعون مليون وثلاثمائة ألف جنيها ، كما ساهمت في توفير أكثر من خمسة عشر ألف فرصة عمل.
لذلك فإنه بعد مرور أربع سنوات علي ثورة 25 يناير. فإننا نجد غياب للعدالة الاجتماعية فيما يتعلق بقضايا الأرض والسكن. وان الاساليب الحالية في إدارة المشكلة هي نفس الاساليب التي استخدمها نظام مبارك المخلوع.
وتوجد خطوات ضرورية لا بد من اتخاذها لنخطو علي طريق العدالة الاجتماعية ومنها:
- إلغاء قانون تملك الأجانب للأراضي والمباني وفرض ضرائب تصاعدية علي الوحدات المملوكة حالياً .
- تطوير قانون التعاون الاسكاني ودعم تعاونيات الإسكان كوسيلة هامة لمواجهة المشكلة وتوفير تمويل تعاوني يساهم في حل الأزمة.
- تعديل قانون العلاقة بين المالك والمستأجر في المساكن وتحقيق علاقة متوازنة وحل مشاكل دخول قدامي الملاك.
- زيادة استثمارات الدولة في مجال الاسكان.
- إعادة هيئة تعاونيات الإسكان لدورها في التمويل التعاوني.
- ضرورة الاهتمام بإسكان محدودي الدخل وتوفير التمويل الحكومي اللازم له.
- تفعيل ‏قانوني إتحاد الشاغلين، وإتحاد الملاك.‏
- التركيز علي مواجهة قضية العشوائيات لما لها من آثار اجتماعية مع التمسك بمشاركة الحائزين والملاك في مناقشة المشكلة والوصول للحلول المقترحة بما يؤدي للتطوير المطلوب ويحفظ حقوق السكان . ‏
- الاهتمام بالتنمية الريفية ودعم إسكان الريف وحل مشاكل السكن في الريف . ‏
لقد وضع دستور 2014 نصوص هامة حول الحق في السكن ولكنها لم تفعل بقوانين وسياسات علي الأرض. إن قضايا السكن تمثل محور هام من محاور غياب العدالة الاجتماعية وبدونها سيبقي الحديث وتصريحات المسئولين مجرد حبر علي ورق.

إلهامي الميرغني
2015/5/19






مراجع البحث
- د. دينا نصار – قضية الإسكان في مصر - التطورات علي الساحة المصرية خلال ثلاثة عقود محورية:(الخمسينيات والستينيات والسبعينيات) ومستجدات الالفية الثانية.
- الجهاز المركزي للتعبئة العامة والاحصاء – إنفاق الاسرة المصرية علي السكن .
- الموقع الاليكتروني لوزارة المالية – البيان المالي لموازنة 2014/2015.
http://www.mof.gov.eg/MOFGallerySource/Arabic/budget2014-2015/Financial_statement14-15.pdf

- البنك الدولي للإنشاء والتعمير - البنك الدولي يمول مشروع إسكان في مصر سيستفيد منه 1.6 مليون فقير- 4/5/2015.
http://www.albankaldawli.org/ar/news/press-release/2015/05/04/a-housing-project-to-benefit-16-million-poor-egyptians-improve-access-and-finance-boost-economic-growth-and-job-creation

- الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء – الكتاب الإحصائي السنوي 2014 – الإسكان - جدول 7-2 .
- مركز المعلومات ودعم اتخاذ القرار – العشوائيات داخل محافظات جمهورية مصر العربية – دراسة تحليلية للوضع القائم والأسلوب الأمثل للتعامل – الجزء الأول – مايو 2008.
- د.م. أيمن محمد نور عفيفي نحو تفعيل استراتيجية متكاملة لتطوير سياسات توفير و تيسير الإسكان بالعالم العربي دراسة تحليلية للتجربة المصرية- صفحة 6 .

- - د.م. أيمن محمد نور عفيفي – مرجع سابق صفحة 9 – 10 .

- وزارة الاسكان والمرافق والتنمية العمرانية – هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة – المشروع القومي للاسكان – لانشاء برنامج نصف مليون وحدة سكنية علي مدار 6 سنوات – الجهاز التنفيذي للمشروع القومي للإسكان.

- بوابة الأهرام - بالصور.. "بوابة الأهرام" تنشر تصميمات مشروع المليون وحدة لمحدودي الدخل وأماكن تواجدها داخل 11 محافظة – 10/3/2014 .
http://gate.ahram.org.eg/News/465636.aspx

- CNN العربية – 10/3/2014 - أرابتك بعد توقيع عقد مع السيسي لبناء مليون وحدة سكنية: التسليم قبل 2020 .
http://arabic.cnn.com/business/2014/03/10/arabtec-egypt-project

المصري اليوم – 1/3/2015 - رئيس الهيئة الهندسية: شروط «أرابتك» أوقفت مشروع «المليون شقة».
http://www.almasryalyoum.com/news/details/666955

- مصر العربية -13/10/2014 - الإسكان: "المليون شقة" أضخم مشاريع الوزارة لمحدودي الدخل.

- اليوم السابع – 29/4/2015 - تسليم 250 ألف شقة بمشروع المليون وحدة بتكلفة 30 مليار جنيه بنهاية 2015.

- مصر العربية – 30/4/2015 -رئيس "الإسكان والتعمير": على الشباب العيش في شقق 35 متر.. ونشطاء: جربها علي ولادك الأول.
- جورنال مصر – 25/12/2014 - إطلاق التحالف المصري السعودي للاستثمار العقاري.
- اليوم السابع – 3/12/2014 - اتفاق مصرى كويتى لإقامة مشروع عقارى بالشيخ زايد بـ 2 مليار جنيه.
- بنك التعمير والإسكان بالتعاون مع الشركة المصرية الامريكية للوساطة فى الاوراق المالية - تقرير عن قطاع الاسكان والاستثمار العقارى – منشور علي شبكة الانترنت .
http://kenanaonline.com/users/kamar/posts/154755
- قناة العربية الحدث – 21/9/2013 - الديار القطرية تنجز مشروع "سانت ريجيز" في مصر عام 2014.
- بنك التعمير والاسكان ميزانية عام 2010 .
http://www.hdb-egy.com/docs/Report/2010/Balance31122010.pdf

- بوابة فيتو -23/3/2015- حسن حسين: 5 مليارات جنيه حجم التمويل العقاري بالسوق المحلية.
- الشروق – 12/5/2015 - وزير الاستثمار: حجم سوق «التمويل العقاري» أقل من المجهود المبذول.
- وزارة الإسكان – التنمية بالمدن الجديدة .
- الاتحاد التعاوني الاسكاني –
http://generalcoop.org/index.php/2011-08-15-07-10-58/2014-07-08-08-16-55

#إلهامي_الميرغني (هاشتاغ)      

---

اشترك في قناة ‫«الحوار المتمدن» على اليوتيوب
حوار مع الكاتب البحريني هشام عقيل حول الفكر الماركسي والتحديات التي يواجهها اليوم، اجرت الحوار: سوزان امين	حوار مع الكاتبة السودانية شادية عبد المنعم حول الصراع المسلح في السودان وتاثيراته على حياة الجماهير، اجرت الحوار: بيان بدل

كيف تدعم-ين الحوار المتمدن واليسار والعلمانية على الانترنت؟

تابعونا على:

الفيسبوك

التويتر

اليوتيوب

RSS

الانستغرام

لينكدإن

تيلكرام

بنترست

تمبلر

بلوكر

فليبورد

الموبايل

كيفية إشراك-إيصال مواضيعكم أو مواضيع تهمكم  إلى اكبر عدد ممكن من القراء والقارئات